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Terminación basada en el alquiler: una guía para la asistencia de reubicación

La asistencia para reubicación con aumento de alquiler se aplica cuando el alquiler ha aumentado más del 7%.



La asistencia para la reubicación desempeña un papel crucial a la hora de garantizar el bienestar y la estabilidad financiera de los inquilinos que se enfrentan a aumentos significativos de los alquileres. Tanto los inquilinos como los propietarios deben conocer los derechos y obligaciones asociados con la asistencia para la reubicación. Esta guía proporciona información y recursos valiosos para ayudar a navegar el proceso de manera efectiva.


Comprender la asistencia de reubicación


La asistencia para la reubicación se refiere al apoyo financiero brindado a los inquilinos que deben mudarse de su unidad de alquiler actual debido a aumentos sustanciales en el alquiler. La asistencia tiene como objetivo ayudar a los inquilinos a mitigar la carga financiera asociada con la reubicación, incluidos los costos relacionados con la búsqueda de un nuevo lugar para vivir, los gastos de mudanza y posibles acuerdos de vivienda temporal.


¿Cuándo se debe ofrecer un aviso de asistencia para la reubicación?

La asistencia para reubicación se aplica cuando un inquilino decide mudarse de una unidad en respuesta a un aumento de alquiler que supera el 7% del alquiler cobrado en cualquier momento dentro de los 12 meses anteriores. El monto de la asistencia para la reubicación depende de diversos factores que se explican a continuación.


Los propietarios que aumentan el alquiler más allá del 7 % deben proporcionar un "aviso de asistencia para la reubicación" que se puede descargar aquí:



Notice of Relocation Assistance
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Para los propietarios que han "acumulado" aumentos de alquiler no utilizados, el requisito de asistencia para la reubicación puede no ser necesario. Continúe leyendo para obtener más información sobre la banca.


Solicitud de reubicación


Una vez que el propietario ha hecho una oferta de reubicación, los inquilinos tienen 14 días desde que reciben el aviso de aumento de alquiler para solicitar la asistencia. Si los inquilinos tienen un contrato de arrendamiento de un año , tienen 30 días después de recibir el aviso de aumento de alquiler para solicitar la asistencia.


Bancario


La banca, en este contexto, se refiere a la práctica en la que los propietarios optan por no implementar el aumento total del alquiler permitido dentro de un año determinado. En cambio, retienen la parte no utilizada y la aplican a futuros aumentos de alquiler. Esta disposición bancaria permite a los propietarios diferir o acumular aumentos de alquiler no utilizados para uso futuro.


En un año determinado, los propietarios pueden optar por aumentar el alquiler hasta un 7% sin activar la asistencia de reubicación. Si un arrendador decide aumentar el alquiler en cualquier porcentaje inferior al 7%, el resto del monto se "guarda" o se acumula para uso futuro.


Es fundamental comprender que el monto depositado no puede exceder el 21% y que los propietarios están limitados a acumular un banco durante los tres años anteriores . Por ejemplo, si el propietario quiere aumentar el alquiler en 2024, no puede utilizar ningún monto potencialmente depositado antes de 2021. Solo puede usar montos de los tres años anteriores hasta: 2023, 2022 y 2021.


Además, existen restricciones sobre la cantidad del monto depositado que un propietario puede utilizar en un momento dado. Los propietarios están limitados a utilizar un máximo del 15% del monto depositado en un solo aumento de alquiler . Esto garantiza que el aumento acumulado se utilice gradualmente a lo largo del tiempo, en lugar de implementarse de una vez.


**Tenga en cuenta que los propietarios están limitados al CAP de alquiler establecido por AB 1482. AB 1482 impone medidas de control de alquileres en propiedades no exentas, impidiéndoles aumentar los alquileres más allá de los límites establecidos. Por lo tanto, incluso si un propietario ha depositado cantidades, todavía está sujeto al CAP de aumento de alquiler establecido por AB 1482. A partir de agosto de 2023, el CAP de aumento de alquiler establecido por AB 1482 es del 8,8%. **


Los propietarios no pueden exceder este límite al implementar aumentos de alquiler, independientemente de los montos bancarios que puedan haber acumulado. Para obtener información más detallada sobre AB 1482 y sus implicaciones, se recomienda consultar el recurso "Understanding AB 1482".


Por último, cualquier banco no utilizado se transferirá de un propietario al siguiente. Esto significa que cuando cambia el propietario, cualquier monto depositado no utilizado se transferirá al nuevo propietario.


El siguiente es un ejemplo de cuándo NO se requiere asistencia para la reubicación.


EJEMPLO: No se requiere oferta de asistencia para la reubicación


2021:


El propietario decide aumentar el alquiler un 3%. Dado que este aumento está por debajo del umbral del 7% que activa la asistencia para la reubicación, el propietario no está obligado a proporcionar un "aviso de asistencia para la reubicación" al inquilino. Sin embargo, el propietario tiene la opción de "guardar" el aumento restante no utilizado, que en este caso es del 4%.


Aumento de alquiler: 3%

Monto depositado: 4%


2022:


El propietario planea volver a subir el alquiler y se da cuenta de que hay un 4% disponible en el banco. Con esta cantidad acumulada, el propietario puede potencialmente aumentar el alquiler hasta en un 11% sin activar la asistencia de reubicación. Sin embargo, es importante considerar el límite máximo de alquiler impuesto por la ley estatal AB 1482. En 2022, el límite máximo de alquiler se establece en 10%. Por tanto, el arrendador sólo puede aumentar el alquiler hasta un máximo del 10%.


El propietario no está obligado a ofrecer un "aviso de asistencia para la reubicación" porque utilizó el monto "acumulado" de 2021.

Monto depositado: 1%


El siguiente es un ejemplo de cuándo SE requiere asistencia para la reubicación.



EJEMPLO: Se requiere oferta de asistencia para la reubicación


2022:


El propietario decide aumentar el alquiler en un 10%. Dado que este aumento supera el umbral del 7 % que activa la asistencia para la reubicación, el propietario debe proporcionar un "aviso de asistencia para la reubicación" al inquilino. El CAP de alquiler AB 1482 es del 10%, por lo que el propietario está dentro de sus límites.


El inquilino tiene la opción de solicitar asistencia para la reubicación o aceptar el aumento del alquiler. En nuestro ejemplo, el inquilino decide aceptar el aumento del alquiler.


Aumento de alquiler: 10%

Monto depositado: 0%


2023:


El propietario planea volver a subir el alquiler. El arrendador no tiene ningún aumento "acumulado". El CAP de alquiler AB 1482 es del 8,8%. El arrendador opta por aumentar un 8,8%.


El propietario debe ofrecer un "aviso de asistencia para la reubicación" porque aumentó el alquiler más del 7% y no tiene una cantidad "acumulada".


Es importante que tanto los propietarios como los inquilinos conozcan la disposición bancaria. Los propietarios deben realizar un seguimiento y gestionar cuidadosamente los aumentos de alquiler acumulados, garantizando el cumplimiento de las normativas aplicables. Los inquilinos, por otro lado, deben comprender las implicaciones de la banca en su elegibilidad para recibir asistencia de reubicación.


Inquilino calificado


Comprender el "inquilino calificado"


Al navegar por las reglas del Programa de derechos de alquiler, es fundamental comprender el concepto de "inquilino calificado". Este término abarca criterios específicos que los inquilinos deben cumplir para ser considerados calificados dentro del contexto del Programa de Derechos de Alquiler. Analicemos los criterios para clasificar a un inquilino como "inquilino calificado".


Un inquilino calificado se puede clasificar en dos categorías: un inquilino de bajos ingresos que tiene 70 años o más, discapacitado o discapacitado, o un niño en edad escolar; o un inquilino de muy bajos ingresos.


A. Inquilino de bajos ingresos:


Un inquilino de bajos ingresos se define como un hogar cuyos ingresos no exceden los límites de calificación para familias de bajos ingresos, según lo establecido y actualizado periódicamente de conformidad con la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 o como se define en el Código de Salud y Seguridad de California. Sección 50079.


Además, el miembro del hogar del inquilino también debe cumplir uno de los siguientes criterios:


(i) 70 años de edad o más; o


(ii) Discapacitado o Discapacitado: Definido en el Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 423 o Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California; o


(iii) Residencia principal de un niño en edad escolar: Esto se aplica cuando la unidad de alquiler sirve como residencia principal de un niño en edad escolar matriculado en una escuela dentro del distrito escolar público al que está asignada la unidad de alquiler. Además, si el aviso de terminación requiere que la unidad de alquiler quede desocupada durante el período escolar actual.


B. Inquilino de muy bajos ingresos:


Un inquilino de muy bajos ingresos se define como un hogar cuyos ingresos no exceden los límites de calificación para familias de bajos ingresos, según lo establecido y actualizado periódicamente de conformidad con la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 o como se define en Salud y Seguridad de California. Sección del Código 50079.5.


Beneficios para inquilinos calificados


Si un inquilino está clasificado como inquilino calificado, tiene derecho a dos beneficios. En primer lugar, un propietario no puede utilizar los desalojos por mudanza del propietario o de una familia como motivo para desalojar a un inquilino calificado, a menos que no haya otra unidad comparable disponible. En segundo lugar, cualquier tarifa de reubicación requerida se duplica para los inquilinos calificados , brindándoles reubicación adicional durante el proceso de desalojo.


Comprender estas calificaciones es vital tanto para los propietarios como para los inquilinos. Para los inquilinos, determina su elegibilidad para ciertos beneficios o protecciones descritas en el contrato de alquiler. Para los propietarios, garantiza el cumplimiento de los requisitos legales y un trato justo a los inquilinos en función de sus circunstancias específicas.


Cálculo de asistencia de reubicación


La fórmula para la asistencia de reubicación es la siguiente:


Cálculo de reubicación = 3 x alquiler propuesto


El alquiler propuesto equivale al aumento de alquiler propuesto por el propietario.


Para un inquilino calificado esa fórmula es doble (3 x Alquiler Propuesto) x 2.


Ejemplo:


Si un propietario aumenta el alquiler más del 7%, digamos de $2000 a $2200. Un aumento del 10%. Si no se aplica ninguna banca, el inquilino tiene la opción de solicitar una reubicación o mudanza. La reubicación se calcularía como 3 x $2200. Lo que haría que la reubicación costara 6.600 dólares.


En el caso de un inquilino calificado, el cálculo sería (3 x $2,200) x 2. Lo que haría que el monto de reubicación para el inquilino calificado fuera de $13,200.


Aviso y cumplimiento


Si no se notifica adecuadamente los derechos de reubicación, los futuros aumentos de alquiler quedarán anulados y sin efecto. Los propietarios que opten por aumentar los alquileres en más del 7% dentro de un período de 12 meses deben notificar el "aviso de asistencia para reubicación" del inquilino . Este aviso debe acompañar y entregarse de la misma manera que el aumento de alquiler. Los propietarios pueden utilizar el modelo de aviso proporcionado en la sección 9.30.035 (J) de la Ordenanza núm. 5922. Que se puede encontrar aquí .


Si un inquilino solicita asistencia para la reubicación, los propietarios deben proporcionar la primera mitad del monto adeudado 5 días después de realizar la solicitud y la segunda mitad a más tardar 5 días después de que el inquilino haya desocupado la unidad.

 

Exenciones

Si bien la ordenanza de Asistencia para la reubicación se aplica a la mayoría de las unidades de alquiler, existen exenciones a tener en cuenta, que incluyen:


  • Unidades de alquiler ubicadas en parcelas con dos o menos unidades de vivienda.

  • Viviendas unifamiliares

  • Condominios y casas adosadas

  • Habitaciones o alojamiento en hoteles alquilados por menos de 30 días.

  • Propiedades con Certificado de Ocupación vigente después de 1995

  • Otras circunstancias limitadas.

La información proporcionada en este sitio web no pretende ser asesoramiento legal. Se recomienda consultar a un abogado y realizar una investigación exhaustiva antes de tomar cualquier medida relacionada con asuntos de arrendamiento.


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