Հաճախ տրվող հարցեր

Բարի գալուստ Գլենդելի Վարձակալության իրավունքների ծրագիր Հաճախակի տրվող հարցեր (ՀՏՀ): Մենք հասկանում ենք, որ վարձակալները և տանտերերը կարող են հարցեր ունենալ ծրագրի տարբեր ասպեկտների վերաբերյալ, և մենք նպատակ ունենք հստակ և հակիրճ պատասխաններ տալ՝ նրանց մտահոգությունները լուծելու համար: Հետևյալ ՀՏՀ-ներն ընդգրկում են մի շարք թեմաներ, ներառյալ տեղափոխման օգնությունը, վտարումները, պետական կանոնակարգերը և այլն:

Մենք խրախուսում ենք ձեզ ուսումնասիրել ստորև տրված հարցերն ու պատասխանները՝ Վարձակալության իրավունքների ծրագրի շրջանակներում ձեր իրավունքներն ու պարտականություններն ավելի լավ հասկանալու համար:

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ այս ՀՏՀ-ն նախատեսված է միայն տեղեկատվական նպատակների համար և չպետք է համարվի իրավաբանական խորհրդատվություն: Հատուկ հարցերի կամ իրավական ուղեցույցի համար խորհուրդ ենք տալիս վերանայել ծրագրի ուղեցույցները և խորհրդակցել որակավորված մասնագետի հետ:

Ի՞նչ է Գլենդելի վարձակալության իրավունքների ծրագիրը:

Վարձակալության իրավունքների ծրագիրը բաղկացած է երեք հիմնական դրույթներից.

դեպի. Արդարացիորեն վտարում . այս դրույթը սահմանում է վարձակալության դադարեցման, կամայական վտարումները կանխելու և վարձակալներին անարդար գործողություններից պաշտպանելու հիմնավոր պատճառաբանության պահանջներ:

բ. Վարձակալության իրավունք. տանտերերը պետք է մեկ տարվա վարձակալություն առաջարկեն նոր վարձակալներին և իրականացնեն վարձավճարների բարձրացում՝ տալով վարձակալներին ավելի մեծ վստահություն և կայունություն:

Գ. Վարձակալի տեղափոխում. տանտերերը պետք է վարձակալներին օգնություն առաջարկեն տեղափոխման հարցում, եթե նախորդ 12 ամիսների ընթացքում վարձավճարի բարձրացումը գերազանցում է 7%-ը՝ մեղմելով տեղահանման հետևանքները:

դ. Անմխիթարություն/Կամավոր անտեսում. Եթե ձեր տանտերը միտումնավոր թույլ է տալիս, որ ձեր վարձակալած միավորը խարխլվի, ինչի հետևանքով անբնակելի պայմաններ կամ վնասակար նյութերի ենթարկվելը, դուք իրավունք ունեք ժամանակավոր տեղափոխման նպաստներ ստանալու:

իմ Վարձավճարի նվազեցում ծառայության կրճատման պատճառով. Եթե տանտերը երկար ժամանակով զգալիորեն նվազեցնում է վարձակալության պայմանագրում ի սկզբանե նախատեսված ծառայություններն ու հարմարությունները, վարձակալը կարող է վարձավճարի իջեցման իրավունք ունենալ:

Որքա՞ն կարող է տանտերը բարձրացնել վարձավճարները.

Անմիջապես մինչև 2024 թվականի հուլիսի 31-ը, Կալիֆորնիայի տանտերերը կարող են բարձրացնել վարձավճարները մինչև 8.9%-ով, ինչպես սահմանված է նահանգի AB 1482-ով, որը նաև հայտնի է որպես 2019 թվականի Վարձակալների պաշտպանության ակտ:

Բացի այդ, Գլենդելում և՛ տների սեփականատերերը, և՛ վարձակալները պետք է նկատի ունենան Քաղաքի 7% շեմը տեղափոխման համար օգնության համար: Եթե վարձավճարի բարձրացումը գերազանցում է 7%-ը, և տանտերը չունի նախկինում հաշվեգրված վարձավճարի բարձրացում, վարձակալները կարող են հրաժարվել վարձավճարի բարձրացումից և դիմել տեղափոխության համար օգնություն ստանալու համար:

Կա՞ն որևէ բացառություն Վարձակալության իրավունքների սխեմայից:

Այո, կան բացառություններ Վարձակալության իրավունքների սխեմայի որոշ դրույթներից:

Just Cause Exiction-ը բացառում է հետևյալը.

• Վարձակալության միավորներ, որոնք տեղակայված են 2 կամ ավելի բնակելի միավոր ունեցող ծանրոցների վրա.

• մեկ ընտանիքի տներ;

• Համատիրություններ և քաղաքային տներ;

• 30 օրից պակաս վարձակալված սենյակներ կամ կացարաններ հյուրանոցներում.

• Այլ սահմանափակ հանգամանքներ.

Հիմնական վերականգնման հետ կապված վտարումներ.

• Վարձակալության միավորները, որոնք տեղակայված են 4 կամ ավելի բնակարանային միավոր ունեցող ծանրոցների վրա, ազատվում են հիմնական վերականգնման հետ կապված խիստ վերաբնակեցման վճարից: Մնացած բոլոր վտարումների համար տես վերը նշված ցանկը:

Վարձակալության իրավունքը բացառում է հետևյալը.

• 4 կամ ավելի քիչ բնակելի միավոր ունեցող ծանրոցների վրա գտնվող վարձակալական միավորներ.

• մեկ ընտանիքի տներ;

• Համատիրություններ և քաղաքային տներ;

• 30 օրից պակաս վարձակալված սենյակներ կամ կացարաններ հյուրանոցներում.

• Այլ սահմանափակ հանգամանքներ.

Վարձավճարի բարձրացման Տեղափոխման Աջակցությունը բացառում է հետևյալը.

• Վարձակալության միավորներ, որոնք տեղակայված են 2 կամ ավելի բնակելի միավոր ունեցող ծանրոցների վրա.

• մեկ ընտանիքի տներ;

• Համատիրություններ և քաղաքային տներ;

• 30 օրից պակաս վարձակալված սենյակներ կամ կացարաններ հյուրանոցներում.

• 1995 թվականից հետո գործող Բնակելիության վկայականով գույք;

• Այլ սահմանափակ հանգամանքներ.

Ի՞նչ է «որակավորված վարձակալը»:

Որակավորված վարձակալը վերաբերում է վարձակալների երկու տեսակներից մեկին.

1. Ցածր եկամուտ ունեցող տնային տնտեսություն, որն ունի առնվազն մեկ անդամ, ով տարեց է (70 տարեկան և ավելի), հաշմանդամ կամ դպրոցահասակ երեխաներ ունեցող տնային տնտեսություններ, որոնք գրանցված են տեղական հանրային դպրոցական թաղամասում:

2. Շատ ցածր եկամուտ ունեցող տնային տնտեսություններ.

Ո՞վ է համարվում ցածր եկամուտ կամ շատ ցածր եկամուտ:

Ցածր եկամուտ ունեցող անձինք/ընտանիքները որոշվում են՝ ելնելով եկամուտից, իսկ եկամտի սահմանաչափը գերազանցող անձինք չեն համարվում ցածր եկամուտ ունեցողներ: Բնակարանաշինության և քաղաքաշինության դեպարտամենտի (HUD) կողմից սահմանված եկամտի սահմանաչափերը 2024-2025 թվականների համար հետևյալն են՝ կախված տնային տնտեսության անդամների թվից.

մարդիկ ընտանիքում	1	2	3	4	5
Ցածր եկամուտ	$84,850	$96,950	$109,050	$121,150	$130,850
Շատ ցածր եկամուտ	$53,000	$60,600	$68,150	$75,750	$81,800

Ի՞նչ արտոնություններ են ստանում «Որակավորված վարձակալները»:

Որակավորված վարձակալները ստանում են երկու առավելություն.

1. Առանց մեղքով վտարման դեպքում կամ երբ վարձակալն ազատվում է վարձավճարի 7%-ից ավելի բարձրացման պատճառով, վերաբնակեցման նպաստը որակավորված վարձակալի համար կրկնակի է, քան սովորական վարձակալը:

2. Երբ տանտերը ձգտում է վտարել վարձակալներին՝ ընտանիքի անդամին կամ կառավարչին տեղափոխելու համար, նա պետք է սպառի մյուս բոլոր տարբերակները՝ նախքան որակավորված վարձակալին վտարելը: Այսինքն, եթե շենքում կան այլ ոչ որակավորում ունեցող վարձակալներ, ապա տանտերը պետք է նրանց վտարի որակավորված վարձակալի վրա:

Ի՞նչ պատճառով կարող է տանտերը վտարել վարձակալին:

Գլենդելում տանտերերը կարող են վտարման վարույթ հարուցել 12 տարբեր հիմքերով, որոնք դասակարգվում են որպես «Մեղք» կամ «Առանց մեղքի»: Մեղքը վերաբերում է իրավիճակներին, երբ վարձակալի գործողությունները, օրինակ՝ վարձը չվճարելը, հանգեցնում են վտարման: Մյուս կողմից, առանց մեղքի վտարումները ներառում են վարձակալի վերահսկողությունից դուրս իրավիճակներ, որոնք վտարման պատճառ են դառնում նրանց գործողություններին չվերագրելի պատճառներով:

Սխալ վտարումներ.

1. Վարձավճարի չվճարում. տանտերերը կարող են վտարել վարձակալներին, ովքեր վարձ չեն վճարում:

2. Վարձակալության պայմանների խախտում. Վարձակալները կարող են վտարվել վարձակալության պարտավորությունները խախտելու համար՝ տանտիրոջից գրավոր ծանուցում ստանալուց հետո:

3. Անհանգստություն և վնաս. Վտարումը հնարավոր է, եթե վարձակալները անհանգստություն են ստեղծում, վնաս են պատճառում գույքին կամ խանգարում այլ բնակիչների հաճույքին:

4. Անօրինական գործողություններ. Վարձակալները, ովքեր անօրինական գործունեություն են ծավալում տարածքներում կամ 1000 ոտնաչափ շառավղով, կարող են վտարվել:

5. Չլիազորված ենթավարձակալներ. տանտերերը կարող են վտարել վարձակալներին, ովքեր ունեն չարտոնված ենթավարձակալներ:

6. Մուտքի մերժում. Վտարումը թույլատրվում է, եթե վարձակալները մերժում են տանտերերին ողջամիտ մուտքը վերանորոգման, բարելավման կամ միավորը հնարավոր գնորդներին ցույց տալու համար:

7. Ծխելու խախտում. Վարձակալները, ովքեր նախազգուշացումներից հետո շարունակում են ծխել արգելված վայրերում, կարող են վտարվել:

Առանց մեղքով վտարումներ.

1. Քանդում կամ վերափոխում. տանտերերը կարող են վտարել վարձակալներին՝ շենքը քանդելու կամ էականորեն վերանորոգելու համար՝ բավարարելով որոշակի արժեքի և տևողության չափանիշներ:

2. Սեփականատիրոջ կամ ընտանիքի բնակության վայր. Սեփականատերերը կարող են իրենց, իրենց ընտանիքի անդամների կամ ռեզիդենտ մենեջերների կողմից զբաղեցնելու նպատակով զբաղեցնել հատուկ պայմաններով:

3. Համապատասխանություն կառավարության հրամաններին. տանտերերը կարող են վտարել՝ կատարելու կառավարության հրամանները՝ կապված շենքի կանոնների խախտման կամ այլ իրավական պահանջների հետ:

4. Համապատասխանություն պայմանագրային պայմանագրին. Վտարումը թույլատրվում է, եթե վարձակալներն այլևս չեն բավարարում պետական մարմնի հետ համաձայնեցված պահանջները:

5. Մշտական հեռացում վարձակալած բնակարանների օգտագործումից. տանտերերը կարող են վտարել վարձակալական միավորը վարձակալական բնակարանային օգտագործումից ընդմիշտ հեռացնելու համար՝ համաձայն նահանգային օրենքի:

Ի՞նչ է բանկային գործը:

Բանկային գործունեությունը, այս համատեքստում, վերաբերում է այն պրակտիկային, երբ տանտերերը նախընտրում են չկիրառել վարձավճարների թույլատրելի բարձրացումը տվյալ տարվա ընթացքում: Փոխարենը նրանք պահպանում են չօգտագործված մասը և կիրառում այն ապագա վարձավճարների բարձրացման համար: Այս բանկային դրույթը թույլ է տալիս տանտերերին հետաձգել կամ կուտակել չօգտագործված վարձավճարների ավելացումները ապագա օգտագործման համար:

Սեփականատերերը սահմանափակվում են նախորդ երեք տարիների ընթացքում բանկ կուտակելով և չեն կարող 21%-ից ավելի բանկ կուտակել: Օրինակ, երբ տանտերը ցանկանում է բարձրացնել վարձավճարը 7%-ից բարձր, և միակ բանկը, որը նրանք կարող են դիտարկել, պետք է լինի վարձավճարի իրական բարձրացումից 3 տարվա ընթացքում:

Բացի այդ, չօգտագործված բանկերը կփոխանցվեն մի սեփականատիրոջից մյուսին: Սա նշանակում է, որ երբ սեփականատերը փոխվի, ցանկացած չօգտագործված ավանդադրված գումար կփոխանցվի նոր սեփականատիրոջը:

Ո՞րն է տեղափոխման բանաձևը 7%-ից ավելի բարձրացման համար:

Եթե տանտերը բարձրացնում է վարձավճարը 7%-ից ավելի՝ առանց որևէ կուտակային բարձրացման, և վարձակալն ընտրում է տեղափոխվել և ստանալ տեղափոխման օգնություն, ապա օգնության հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

Տեղափոխման հաշվարկ = 3 x Առաջարկվող վարձավճար

Առաջարկվող վարձավճարը համարժեք է տանտիրոջ առաջարկած վարձավճարի բարձրացմանը:

Որակավորված վարձակալի համար այդ բանաձևը կրկնակի է (3 x Առաջարկվող վարձույթ) x 2.

Ո՞րն է առանց մեղքով վտարման տեղափոխման բանաձևը:

Առանց մեղքով վտարումների դեպքում Գլենդելի տանտերերը պետք է դրամական օգնություն տրամադրեն տուժած վարձակալներին տեղափոխման համար:

Տեղափոխման վճարի հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

3 անգամ ավելի մեծ, քան ներկայիս վարձակալությունը կամ արդար շուկայական վարձավճարը (FMR) նույն չափի վարձակալության միավորի համար + $2,000

2023-2024 թվականների արդար շուկայական վարձավճարները տարբեր չափերի սենյակների համար հետևյալն են.

Ննջասենյակի չափը	0	1	2	3	4
Արդար շուկայի վարձույթ	1777 դոլար	2006 դոլար	2544 դոլար	3263 դոլար	3600 դոլար

Վերաբնակեցման ցանկացած պահանջվող վճար կրկնապատկվում է որակավորված վարձակալների համար : Այսպիսով, բանաձևը կլինի 2 x (3 անգամ ավելի մեծ վարձակալության ընթացիկ գումարից կամ արդար շուկայական վարձավճարից (FMR) նմանատիպ չափի վարձակալության միավորի համար + $2,000)

Արդյո՞ք AB 1482-ը կիրառվում է Գլենդելում:

Գլենդելը, լինելով Կալիֆորնիայի մի մասը, հետևում է AB 1482-ով սահմանված ուղեցույցներին: Վարձավճարի սահմանաչափի դրույթները կիրառվում են այն գույքի նկատմամբ, որոնք այլ կերպ ազատված չեն օրենքով:

2023 թվականի օգոստոսից Գլենդելում վարձավճարի շեմը կկազմի 8,8%:

AB 1482-ը և Glendale Rental Rights Program-ը միասին աշխատում են վարձակալների համար ամուր պաշտպանություն հաստատելու համար: Վարձավճարների բարձրացումը քննարկելիս տանտերերը պետք է հաշվի առնեն կանոնակարգերի երկու խմբերը: Այն դեպքերում, երբ վարձավճարի բարձրացումը գերազանցում է 7%-ը, այն կրում է վերաբնակեցման վճարներ Վարձակալության իրավունքների ծրագրի շրջանակներում: Այնուամենայնիվ, կարևոր է նշել, որ վարձավճարների ոչ մի բարձրացում չի կարող գերազանցել պետական սահմանաչափը, որը ներկայումս կազմում է 8,8% 2023 թվականի օգոստոսի դրությամբ: Նույնիսկ եթե տանտերերը կուտակել կամ կուտակել են չօգտագործված վարձավճարների բարձրացում, նրանք դեռ ենթակա են 8,8% սահմանաչափի և չեն կարող: գերազանցել այն.

Որո՞նք են ներկայիս արդար շուկայական վարձավճարները:

2024-2025 թվականների արդար շուկայական վարձավճարները տարբեր չափերի սենյակների համար հետևյալն են.