Ինչպես վարձակալների, այնպես էլ տանտերերի համար կարևոր է իմանալ ձեր իրավունքներն ու պարտականությունները, երբ խոսքը վերաբերում է վտարմանը: Պարզապես վտարման հրամանագրերը կենսական դեր են խաղում վարձակալներին պաշտպանելու գործում՝ սահմանելով վարձակալության դադարեցման ուղեցույցներ և կանխելով իրենց իրավունքները կիրառող վարձակալների դեմ պատասխան գործողությունները: Այս հրամանագրերը սահմանում են վարձակալության դադարեցման պահանջներ՝ ապահովելով, որ տանտերերն ունեն վտարման հիմնավոր պատճառ, և արգելելով հաշվեհարդարը վարձակալների նկատմամբ, ովքեր իրականացնում են իրենց նշանակված իրավունքները:
Գլենդելում արդարացի պատճառով վտարման կարգադրությունների իրականացումը բխում է վարձակալներին կամայական վտարումներից պաշտպանելու և վարձակալության արդար ու կայուն շուկա ապահովելու հավաքական ջանքերից: Կարգադրություններն առաջին անգամ ներդրվել են 2001 թվականին՝ ի պատասխան վարձակալության գների աճի, վարձակալների ոչ համարժեք պաշտպանության և տանտերերի և վարձակալների իրավունքների միջև հավասարակշռություն հաստատելու մտահոգություններին:
Այս ուղեցույցում մենք կխորանանք Գլենդելում վտարման արդարացի պատճառների վրա՝ մասնավորապես կենտրոնանալով այն պատճառների վրա, որոնք տանտերը կարող է վտարել, վարձակալներին տրամադրվող վերաբնակեցման օգնությունը և այս կարգադրություններից բացառությունները:
Վտարման տասներկու իրավական պատճառները
«Արդար պատճառի վտարման» հրամանագիրը հստակ ուղեցույցներ է տալիս տանտերերին՝ սկսելու վտարման վարույթը: Այն տարբերակում է առանց մեղքով վտարումները՝ երաշխավորելով, որ վարձակալները պաշտպանված են, և որ վտարումը հիմնավորված է կոնկրետ հանգամանքների հիման վրա:
Սխալով վտարումներ. վտարումները տեղի են ունենում, երբ վարձակալները պատասխանատու են իրենց վարձակալության պայմանները խախտելու կամ վարձակալության պայմանագրերը խախտող վարքագծի համար: Հետևյալ իրավիճակները կարող են հանգեցնել վտարման.
1. Վարձավճարի չվճարում. Եթե վարձակալները չեն վճարում վարձավճարը, ինչպես պայմանավորվել է, ապա տանտերերը կարող են սկսել վտարման վարույթ:
2. Վարձակալության պայմանագրի խախտում. Եթե վարձակալները խախտում են իրենց վարձակալության կամ վարձակալության պայմանագրի պայմանները և չեն շտկում խնդիրը իրավական ծանուցում ստանալուց հետո:
3. Անհանգստություն. Վարձակալները, ովքեր անհանգստություն են ստեղծում կամ խաթարում են այլ բնակիչների հարմարավետությունն ու անվտանգությունը, կարող են վտարվել:
4. Անօրինական գործողություններ. Եթե վարձակալները անօրինական գործունեություն են ծավալում գույքից 1000 ոտնաչափ հեռավորության վրա կամ թույլ են տալիս նման գործունեությունը տարածքներում:
5. Չլիազորված ենթավարձակալություն. Եթե վարձակալը թույլ է տալիս ենթավարձակալին, որը սեփականատիրոջ կողմից հաստատված չէ, բնակվել վարձակալության միավորում:
6. Մուտք գործելու մերժում. Երբ վարձակալները մերժում են տանտիրոջը ողջամիտ մուտքը վարձակալական միավոր՝ անհրաժեշտ վերանորոգումներ, ստուգումներ կատարելու կամ միավորը պոտենցիալ գնորդներին կամ գրավատուներին ցույց տալու համար:
7. Ծխել արգելված վայրերում. Եթե վարձակալները ծխում են վարձակալության շենքում կամ ընդհանուր տարածքներում, որտեղ ծխելն արգելված է:
Առանց մեղքով վտարումներ. վտարումները տեղի են ունենում, երբ դա վարձակալի մեղքով չէ, և դրանք որևէ անբարենպաստ իրադարձություն չեն առաջացրել: Տանտերերը կարող են վտարման ընթացակարգ սկսել հետևյալ պատճառներով.
1. Քանդում կամ հիմնական վերականգնում. Եթե տանտերը մտադիր է քանդել վարձակալած միավորը կամ իրականացնել զգալի վերականգնում, որը 45 օրից ավելի անբնակելի կդարձնի միավորը, կարող է սկսվել վտարում:
Քանդման կամ հիմնական վերականգնման պատճառով վտարումների պահանջներ. իմացեք ավելին
2. Սեփականատիրոջ/ընտանիքի կամ ռեզիդենտ կառավարչի բնակության վայրը. Սեփականատերերն իրավունք ունեն վերականգնելու սեփականությունը իրենց, իրենց անմիջական ընտանիքի անդամների կամ ռեզիդենտ կառավարիչների համար: Տանտերը չի կարող օգտագործել այս պատճառը որպես որակավորված վարձակալին վտարելու պատճառ , եթե չկա որևէ այլ համադրելի միավոր:
Սեփականատիրոջ/ընտանիքի կամ ռեզիդենտ մենեջերի զբաղվածության պահանջներ - Իմացեք ավելին
3. Բնակարանային շուկայից մշտական դուրսբերում. Այն դեպքերում, երբ վարձակալվող միավորը մշտապես հեռացվում է բնակարանային շուկայից, կարող է սկսվել վտարումը: Դա կարող է տեղի ունենալ այնպիսի պատճառներով, ինչպիսիք են գույքը ոչ բնակելի օգտագործման վերածելը կամ այլ հանգամանքներ, որոնք հանգեցնում են նրան, որ միավորն այլևս հասանելի չէ վարձակալության համար:
4. Համապատասխանություն կառավարության հրամաններին. Եթե պետական մարմինը հրաման է արձակում ազատել տարածքը, ապա տանտերը կարող է վտարել վարձակալներին՝ կարգը կատարելու համար:
5. Պայմանագրային պայմանագրեր պետական կառույցների հետ. տանտերերը կարող են փորձել վերականգնել վարձակալության միավորը, եթե վարձակալները չկատարեն վարձակալների որակավորման հետ կապված պայմանագրային պայմանագրերը: Այս համաձայնագրերը ներառում են հատուկ պահանջներ կամ պայմաններ, որոնք ակնկալվում է, որ վարձակալները կկատարեն վարձակալության ողջ ընթացքում, պետական կազմակերպությունների հետ, որտեղ վարձակալն այլևս որակավորում չունի:
Նույնիսկ վտարման հստակ պատճառներով, տանտերերը պետք է հետևեն հատուկ ընթացակարգերին և տրամադրեն համապատասխան փաստաթղթեր՝ վտարման գործընթացը սկսելու համար: Հետևյալ բաժինները ներառում են անհրաժեշտ պահանջները:
Ծանուցման պահանջներ
Անկախ վտարման պատճառներից՝ տանտերերը պետք է հետևեն հատուկ ընթացակարգերին և համապատասխանեն փաստաթղթային պահանջներին՝ վտարման գործընթացը սկսելիս:
Ծանուցման պահանջները տատանվում են՝ կախված նրանից, թե վտարումը դասակարգվում է որպես սխալ կամ ոչ թերություն.
Անբավարար վտարում. Եթե վտարումը տեղի է ունենում վարձակալի կողմից վարձակալության պայմանները խախտելու կամ չկատարելու պատճառով, ապա դա համարվում է հանցավոր վտարում: Նման դեպքերում տանտերերը կարող են 3-օրյա ծանուցում ուղարկել վարձակալին՝ հստակ նշելով վտարման պատճառը: Այս ծանուցումը տալիս է հակիրճ բացատրություն այն կոնկրետ խախտման մասին, որը առաջացրել է վտարման գործընթացը:
Առանց մեղքով վտարումներ. Երբ վտարումը դասակարգվում է որպես առանց մեղքի, դա նշանակում է, որ այն չի վերագրվում վարձակալի կողմից որևէ ապօրինության: Փոխարենը, դա կարող է պայմանավորված լինել այնպիսի պատճառներով, ինչպիսիք են սեփականատիրոջ մտադրությունը՝ սեփականության իրավունքով սեփականության իրավունքով տնօրինել գույքը կամ վարձակալական միավորը բնակարանային շուկայից ընդմիշտ հեռացնելու որոշում: Առանց մեղքով վտարումների դեպքում տանտերերը պետք է վարձակալներին տրամադրեն 30 կամ 60 օր ծանուցման ժամկետ՝ կախված նրանց վարձակալության տևողությունից.
ա) Եթե վարձակալը բնակվել է միավորում մեկ տարուց պակաս , սեփականատերը պետք է ծանուցի 30 օր առաջ:
բ) Վարձակալների համար, ովքեր բնակվում են միավորում մեկ տարուց ավելի , պահանջվում է 60-օրյա ծանուցում :
Ծանուցման ժամկետների և օգտագործման տեսակի մասին լրացուցիչ տեղեկությունների համար այցելեք՝
Այս կայքում ներկայացված տեղեկատվությունը նախատեսված չէ որպես իրավաբանական խորհրդատվություն: Առաջարկվում է խորհրդակցել փաստաբանի հետ և մանրակրկիտ ուսումնասիրություն կատարել՝ նախքան լիզինգային հարցերի հետ կապված որևէ գործողություն ձեռնարկելը:
Որակավորված վարձակալ
Հասկանալով «որակավորված վարձակալ»
Վարձակալության իրավունքների ծրագրի կանոնները վարելիս կարևոր է հասկանալ «որակավորված վարձակալ» հասկացությունը: Այս տերմինը ներառում է հատուկ չափանիշներ, որոնք վարձակալները պետք է համապատասխանեն՝ Վարձակալության իրավունքների ծրագրի համատեքստում որակավորված համարվելու համար: Դիտարկենք վարձակալին «որակավորված վարձակալ» դասակարգելու չափանիշները:
Որակավորված վարձակալը կարող է դասակարգվել երկու կատեգորիայի. ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ , ով 70 տարեկան է կամ ավելի բարձր, հաշմանդամ կամ հաշմանդամ կամ դպրոցահասակ երեխա; կամ շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ:
Ա. Ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ.
Ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալը սահմանվում է որպես տնային տնտեսություն, որի եկամուտը չի գերազանցում ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների որակավորման սահմանները, ինչպես սահմանված և պարբերաբար թարմացվում է 1937 թվականի Միացյալ Նահանգների Բնակարանային ակտի 8-րդ հոդվածի համաձայն կամ այլ կերպ սահմանված է Կալիֆորնիայում Առողջության և անվտանգության օրենսգիրք. Բաժին 50079.
Բացի այդ, վարձակալի ընտանիքի անդամը նույնպես պետք է համապատասխանի հետևյալ չափանիշներից մեկին.
(i) 70 տարեկան կամ ավելի բարձր տարիք. կամ
(ii) Հաշմանդամ կամ Հաշմանդամ. կամ
(iii) Դպրոցական տարիքի երեխայի հիմնական բնակության վայրը. Սա կիրառվում է, երբ վարձակալական միավորը ծառայում է որպես դպրոցահասակ երեխայի հիմնական բնակության վայր, ով ընդգրկված է դպրոցում այն հանրակրթական շրջանի դպրոցում, որին հատկացված է վարձակալական միավորը: Բացի այդ, եթե դադարեցման ծանուցումը պահանջում է, որ վարձակալության միավորն ազատվի ընթացիկ ուսումնական շրջանի ընթացքում:
Բ. Շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ.
Շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալը սահմանվում է որպես տնային տնտեսություն, որի եկամուտը չի գերազանցում ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների որակավորման սահմանները, ինչպես սահմանված և պարբերաբար թարմացվում է 1937 թվականի Միացյալ Նահանգների Բնակարանային ակտի 8-րդ բաժնի համաձայն կամ ինչպես սահմանված է Կալիֆորնիայի Առողջապահություն և Անվտանգություն. Կոդի բաժին 50079.5.
Առավելությունները որակավորված վարձակալների համար
Եթե վարձակալը դասակարգվում է որպես որակավորված վարձակալ, ապա նրանք իրավունք ունեն օգտվելու երկու արտոնություններից: Նախ, տանտերը չի կարող օգտագործել տանտիրոջ կամ ընտանիքի վտարումը որպես որակյալ վարձակալին վտարելու հիմք, եթե չկա որևէ այլ համադրելի միավոր: Երկրորդ, վերաբնակեցման ցանկացած պահանջվող վճարը կրկնապատկվում է որակավորված վարձակալների համար ՝ ապահովելով նրանց լրացուցիչ տեղափոխություն վտարման գործընթացի ընթացքում:
Այս որակավորումները հասկանալը կենսական նշանակություն ունի ինչպես տանտերերի, այնպես էլ վարձակալների համար: Վարձակալների համար այն որոշում է վարձակալության պայմանագրում նշված որոշակի արտոնությունների կամ պաշտպանությունների ձեր իրավասությունը: Տանտերերի համար այն ապահովում է իրավական պահանջների պահպանումը և վարձակալների նկատմամբ արդար վերաբերմունքը՝ ելնելով նրանց հատուկ հանգամանքներից:
Տեղափոխման վճար
Տեղափոխման այս վճարը հատկապես վերաբերում է Just Cause Eviction-ին:
Առանց մեղքով վտարումների դեպքում Գլենդելի տանտերերը պետք է դրամական օգնություն տրամադրեն տուժած վարձակալներին տեղափոխման համար: Տեղափոխման վճարները էական դրույթ են, որը նախատեսված է դժվար անցումային շրջանում վարձակալներին աջակցելու համար և ապահովելու, որ նրանք կարող են գտնել համապատասխան այլընտրանքային բնակարան: Տեղափոխման վճարները վարձակալներին տալիս են դրամական ռեսուրս՝ օգնելու ծածկել նոր տուն տեղափոխվելու հետ կապված ծախսերը: Տեղափոխման ծախսերը, երաշխիքային ավանդները և վարձակալության հայտի վճարները կարող են արագ աճել՝ զգալի ֆինանսական բեռ դնելով վարձակալների վրա: Տեղափոխման վճարներ առաջարկելով՝ տանտերերը թեթևացնում են ֆինանսական այս լարվածությունը և վարձակալներին տրամադրում են նոր բնակավայր ապահովելու միջոցներ:
Տեղափոխման վճարի հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.
3 անգամ ավելի մեծ, քան ներկայիս վարձակալությունը կամ արդար շուկայական վարձավճարը (FMR) նույն չափի վարձակալության միավորի համար + $2,000
2024-2025 թվականների արդար շուկայական վարձավճարները տարբեր չափերի սենյակների համար հետևյալն են.
Ննջասենյակի չափը | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
Արդար շուկայի վարձույթ | 1,856 դոլար | 2,081 դոլար | 2,625 դոլար | 3,335 դոլար | 3,698 դոլար |
Օրինակներ.
A. Այս տարբերակում վարձակալի վարձավճարը FMR-ից բարձր է:
Եթե տանտերը ցանկանում է վտարել 2 սենյականոց բնակարանում բնակվող վարձակալին առանց վտարման, և վարձավճարը կազմում է $2,800, ապա հաշվարկը կլինի.
(3 x 2800 դոլար) + 2000 դոլար
Իսկ տեղափոխման գումարը կկազմի $10,400
Այն դեպքերում, երբ վարձակալը որակավորված վարձակալ է , տեղափոխման գումարը կկրկնապատկվի նախորդ գումարից, ուստի այն կկազմի $20,800 :
B. Այս տարբերակում վարձակալի վարձավճարը FMR-ից ցածր է:
Եթե տանտերը ցանկանում է վտարել 2 սենյականոց բնակարանում բնակվող վարձակալին առանց վտարման, իսկ վարձավճարը կազմում է $2,300, ապա հաշվարկը կլինի.
(3 x 2,625 դոլար) + 2000 դոլար
Իսկ տեղափոխման գումարը հավասար կլինի. 9,875 դոլար
Այն դեպքերում, երբ վարձակալը որակավորված վարձակալ է , տեղափոխման գումարը կկրկնապատկվի նախորդ գումարից, ուստի այն կկազմի $19,750 :
Տանտերերը պետք է վճարեն տեղափոխման վճարի առաջին կեսը վտարման մասին ծանուցումից 5 օր հետո, իսկ մնացած մասը՝ ոչ ուշ, քան վարձակալի կողմից տարածքն ազատելուց հետո:
Կարևոր է. Բացի ընդհանուր բացառություններից, որոնք վերաբերում են բոլոր վտարումներին, քանդման կամ հիմնական վերականգնման պատճառով վտարումները լրացուցիչ բացառություն ունեն.
Ծանրոցի վրա չորս կամ ավելի փոքր միավոր պարունակող գույքերը ազատված են տեղափոխման վճարներից:
Բացառություններ
Թեև «Արդար վտարման արդարադատության պատճառ» օրենքը վերաբերում է վարձակալության ստորաբաժանումների մեծամասնությանը, կան բացառություններ, որոնք պետք է հաշվի առնել, այդ թվում՝
Վարձակալության միավորներ, որոնք տեղակայված են երկու կամ ավելի քիչ բնակելի միավոր ունեցող ծանրոցների վրա:
Մեկ ընտանիքի տներ
Բնակարաններ և քաղաքային տներ
Սենյակներ կամ կացարաններ հյուրանոցներում վարձակալված 30 օրից պակաս ժամկետով:
Այլ սահմանափակ հանգամանքներ.
Ի հավելումն ընդհանուր բացառությունների, որոնք կիրառվում են բոլոր վտարումների համար, քանդման կամ խոշոր վերականգնման նպատակով վտարումները ունեն լրացուցիչ բացառություն.
Ծանրոցի վրա չորս կամ ավելի փոքր միավոր պարունակող գույքերը ազատված են տեղափոխման վճարներից:
Այս կայքում ներկայացված տեղեկատվությունը նախատեսված չէ որպես իրավաբանական խորհրդատվություն: Առաջարկվում է խորհրդակցել փաստաբանի հետ և մանրակրկիտ ուսումնասիրություն կատարել՝ նախքան լիզինգային հարցերի հետ կապված որևէ գործողություն ձեռնարկելը: