top of page



Ինչպես վարձակալների, այնպես էլ տանտերերի համար կարևոր է իմանալ ձեր իրավունքներն ու պարտականությունները, երբ խոսքը վերաբերում է վտարմանը: Պարզապես վտարման հրամանագրերը կենսական դեր են խաղում վարձակալներին պաշտպանելու գործում՝ սահմանելով վարձակալության դադարեցման ուղեցույցներ և կանխելով իրենց իրավունքները կիրառող վարձակալների դեմ պատասխան գործողությունները: Այս հրամանագրերը սահմանում են վարձակալության դադարեցման պահանջներ՝ ապահովելով, որ տանտերերն ունեն վտարման հիմնավոր պատճառ, և արգելելով հաշվեհարդարը վարձակալների նկատմամբ, ովքեր իրականացնում են իրենց նշանակված իրավունքները:


Գլենդելում արդարացի պատճառով վտարման կարգադրությունների իրականացումը բխում է վարձակալներին կամայական վտարումներից պաշտպանելու և վարձակալության արդար ու կայուն շուկա ապահովելու հավաքական ջանքերից: Կարգադրություններն առաջին անգամ ներդրվել են 2001 թվականին՝ ի պատասխան վարձակալության գների աճի, վարձակալների ոչ համարժեք պաշտպանության և տանտերերի և վարձակալների իրավունքների միջև հավասարակշռություն հաստատելու մտահոգություններին:


Այս ուղեցույցում մենք կխորանանք Գլենդելում վտարման արդարացի պատճառների վրա՝ մասնավորապես կենտրոնանալով այն պատճառների վրա, որոնք տանտերը կարող է վտարել, վարձակալներին տրամադրվող վերաբնակեցման օգնությունը և այս կարգադրություններից բացառությունները:


Վտարման տասներկու իրավական պատճառները


«Արդար պատճառի վտարման» հրամանագիրը հստակ ուղեցույցներ է տալիս տանտերերին՝ սկսելու վտարման վարույթը: Այն տարբերակում է առանց մեղքով վտարումները՝ երաշխավորելով, որ վարձակալները պաշտպանված են, և որ վտարումը հիմնավորված է կոնկրետ հանգամանքների հիման վրա:


Սխալով վտարումներ. վտարումները տեղի են ունենում, երբ վարձակալները պատասխանատու են իրենց վարձակալության պայմանները խախտելու կամ վարձակալության պայմանագրերը խախտող վարքագծի համար: Հետևյալ իրավիճակները կարող են հանգեցնել վտարման.


1. Վարձավճարի չվճարում. Եթե վարձակալները չեն վճարում վարձավճարը, ինչպես պայմանավորվել է, ապա տանտերերը կարող են սկսել վտարման վարույթ:


2. Վարձակալության պայմանագրի խախտում. Եթե վարձակալները խախտում են իրենց վարձակալության կամ վարձակալության պայմանագրի պայմանները և չեն շտկում խնդիրը իրավական ծանուցում ստանալուց հետո:


3. Անհանգստություն. Վարձակալները, ովքեր անհանգստություն են ստեղծում կամ խաթարում են այլ բնակիչների հարմարավետությունն ու անվտանգությունը, կարող են վտարվել:


4. Անօրինական գործողություններ. Եթե վարձակալները անօրինական գործունեություն են ծավալում գույքից 1000 ոտնաչափ հեռավորության վրա կամ թույլ են տալիս նման գործունեությունը տարածքներում:


5. Չլիազորված ենթավարձակալություն. Եթե վարձակալը թույլ է տալիս ենթավարձակալին, որը սեփականատիրոջ կողմից հաստատված չէ, բնակվել վարձակալության միավորում:


6. Մուտք գործելու մերժում. Երբ վարձակալները մերժում են տանտիրոջը ողջամիտ մուտքը վարձակալական միավոր՝ անհրաժեշտ վերանորոգումներ, ստուգումներ կատարելու կամ միավորը պոտենցիալ գնորդներին կամ գրավատուներին ցույց տալու համար:


7. Ծխել արգելված վայրերում. Եթե վարձակալները ծխում են վարձակալության շենքում կամ ընդհանուր տարածքներում, որտեղ ծխելն արգելված է:


Առանց մեղքով վտարումներ. վտարումները տեղի են ունենում, երբ դա վարձակալի մեղքով չէ, և դրանք որևէ անբարենպաստ իրադարձություն չեն առաջացրել: Տանտերերը կարող են վտարման ընթացակարգ սկսել հետևյալ պատճառներով.


1. Քանդում կամ հիմնական վերականգնում. Եթե տանտերը մտադիր է քանդել վարձակալած միավորը կամ իրականացնել զգալի վերականգնում, որը 45 օրից ավելի անբնակելի կդարձնի միավորը, կարող է սկսվել վտարում:

Քանդման կամ հիմնական վերականգնման պատճառով վտարումների պահանջներ. իմացեք ավելին

2. Սեփականատիրոջ/ընտանիքի կամ ռեզիդենտ կառավարչի բնակության վայրը. Սեփականատերերն իրավունք ունեն վերականգնելու սեփականությունը իրենց, իրենց անմիջական ընտանիքի անդամների կամ ռեզիդենտ կառավարիչների համար: Տանտերը չի կարող օգտագործել այս պատճառը որպես որակավորված վարձակալին վտարելու պատճառ , եթե չկա որևէ այլ համադրելի միավոր:


Սեփականատիրոջ/ընտանիքի կամ ռեզիդենտ մենեջերի զբաղվածության պահանջներ - Իմացեք ավելին

3. Բնակարանային շուկայից մշտական դուրսբերում. Այն դեպքերում, երբ վարձակալվող միավորը մշտապես հեռացվում է բնակարանային շուկայից, կարող է սկսվել վտարումը: Դա կարող է տեղի ունենալ այնպիսի պատճառներով, ինչպիսիք են գույքը ոչ բնակելի օգտագործման վերածելը կամ այլ հանգամանքներ, որոնք հանգեցնում են նրան, որ միավորն այլևս հասանելի չէ վարձակալության համար:


4. Համապատասխանություն կառավարության հրամաններին. Եթե պետական մարմինը հրաման է արձակում ազատել տարածքը, ապա տանտերը կարող է վտարել վարձակալներին՝ կարգը կատարելու համար:


5. Պայմանագրային պայմանագրեր պետական կառույցների հետ. տանտերերը կարող են փորձել վերականգնել վարձակալության միավորը, եթե վարձակալները չկատարեն վարձակալների որակավորման հետ կապված պայմանագրային պայմանագրերը: Այս համաձայնագրերը ներառում են հատուկ պահանջներ կամ պայմաններ, որոնք ակնկալվում է, որ վարձակալները կկատարեն վարձակալության ողջ ընթացքում, պետական կազմակերպությունների հետ, որտեղ վարձակալն այլևս որակավորում չունի:


Նույնիսկ վտարման հստակ պատճառներով, տանտերերը պետք է հետևեն հատուկ ընթացակարգերին և տրամադրեն համապատասխան փաստաթղթեր՝ վտարման գործընթացը սկսելու համար: Հետևյալ բաժինները ներառում են անհրաժեշտ պահանջները:

 

Ծանուցման պահանջներ


Անկախ վտարման պատճառներից՝ տանտերերը պետք է հետևեն հատուկ ընթացակարգերին և համապատասխանեն փաստաթղթային պահանջներին՝ վտարման գործընթացը սկսելիս:


Ծանուցման պահանջները տատանվում են՝ կախված նրանից, թե վտարումը դասակարգվում է որպես սխալ կամ ոչ թերություն.


Անբավարար վտարում. Եթե վտարումը տեղի է ունենում վարձակալի կողմից վարձակալության պայմանները խախտելու կամ չկատարելու պատճառով, ապա դա համարվում է հանցավոր վտարում: Նման դեպքերում տանտերերը կարող են 3-օրյա ծանուցում ուղարկել վարձակալին՝ հստակ նշելով վտարման պատճառը: Այս ծանուցումը տալիս է հակիրճ բացատրություն այն կոնկրետ խախտման մասին, որը առաջացրել է վտարման գործընթացը:


Առանց մեղքով վտարումներ. Երբ վտարումը դասակարգվում է որպես առանց մեղքի, դա նշանակում է, որ այն չի վերագրվում վարձակալի կողմից որևէ ապօրինության: Փոխարենը, դա կարող է պայմանավորված լինել այնպիսի պատճառներով, ինչպիսիք են սեփականատիրոջ մտադրությունը՝ սեփականության իրավունքով սեփականության իրավունքով տնօրինել գույքը կամ վարձակալական միավորը բնակարանային շուկայից ընդմիշտ հեռացնելու որոշում: Առանց մեղքով վտարումների դեպքում տանտերերը պետք է վարձակալներին տրամադրեն 30 կամ 60 օր ծանուցման ժամկետ՝ կախված նրանց վարձակալության տևողությունից.

ա) Եթե վարձակալը բնակվել է միավորում մեկ տարուց պակաս , սեփականատերը պետք է ծանուցի 30 օր առաջ:


բ) Վարձակալների համար, ովքեր բնակվում են միավորում մեկ տարուց ավելի , պահանջվում է 60-օրյա ծանուցում :


Ծանուցման ժամկետների և օգտագործման տեսակի մասին լրացուցիչ տեղեկությունների համար այցելեք՝



Այս կայքում ներկայացված տեղեկատվությունը նախատեսված չէ որպես իրավաբանական խորհրդատվություն: Առաջարկվում է խորհրդակցել փաստաբանի հետ և մանրակրկիտ ուսումնասիրություն կատարել՝ նախքան լիզինգային հարցերի հետ կապված որևէ գործողություն ձեռնարկելը:


Որակավորված վարձակալ


Հասկանալով «որակավորված վարձակալ»


Վարձակալության իրավունքների ծրագրի կանոնները վարելիս կարևոր է հասկանալ «որակավորված վարձակալ» հասկացությունը: Այս տերմինը ներառում է հատուկ չափանիշներ, որոնք վարձակալները պետք է համապատասխանեն՝ Վարձակալության իրավունքների ծրագրի համատեքստում որակավորված համարվելու համար: Դիտարկենք վարձակալին «որակավորված վարձակալ» դասակարգելու չափանիշները:


Որակավորված վարձակալը կարող է դասակարգվել երկու կատեգորիայի. ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ , ով 70 տարեկան է կամ ավելի բարձր, հաշմանդամ կամ հաշմանդամ կամ դպրոցահասակ երեխա; կամ շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ:


Ա. Ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ.


Ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալը սահմանվում է որպես տնային տնտեսություն, որի եկամուտը չի գերազանցում ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների որակավորման սահմանները, ինչպես սահմանված և պարբերաբար թարմացվում է 1937 թվականի Միացյալ Նահանգների Բնակարանային ակտի 8-րդ հոդվածի համաձայն կամ այլ կերպ սահմանված է Կալիֆորնիայում Առողջության և անվտանգության օրենսգիրք. Բաժին 50079.


Բացի այդ, վարձակալի ընտանիքի անդամը նույնպես պետք է համապատասխանի հետևյալ չափանիշներից մեկին.


(i) 70 տարեկան կամ ավելի բարձր տարիք. կամ


(ii) Հաշմանդամ կամ Հաշմանդամ. կամ


(iii) Դպրոցական տարիքի երեխայի հիմնական բնակության վայրը. Սա կիրառվում է, երբ վարձակալական միավորը ծառայում է որպես դպրոցահասակ երեխայի հիմնական բնակության վայր, ով ընդգրկված է դպրոցում այն հանրակրթական շրջանի դպրոցում, որին հատկացված է վարձակալական միավորը: Բացի այդ, եթե դադարեցման ծանուցումը պահանջում է, որ վարձակալության միավորն ազատվի ընթացիկ ուսումնական շրջանի ընթացքում:


Բ. Շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ.


Շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալը սահմանվում է որպես տնային տնտեսություն, որի եկամուտը չի գերազանցում ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների որակավորման սահմանները, ինչպես սահմանված և պարբերաբար թարմացվում է 1937 թվականի Միացյալ Նահանգների Բնակարանային ակտի 8-րդ բաժնի համաձայն կամ ինչպես սահմանված է Կալիֆորնիայի Առողջապահություն և Անվտանգություն. Կոդի բաժին 50079.5.


Առավելությունները որակավորված վարձակալների համար


Եթե վարձակալը դասակարգվում է որպես որակավորված վարձակալ, ապա նրանք իրավունք ունեն օգտվելու երկու արտոնություններից: Նախ, տանտերը չի կարող օգտագործել տանտիրոջ կամ ընտանիքի վտարումը որպես որակյալ վարձակալին վտարելու հիմք, եթե չկա որևէ այլ համադրելի միավոր: Երկրորդ, վերաբնակեցման ցանկացած պահանջվող վճարը կրկնապատկվում է որակավորված վարձակալների համար ՝ ապահովելով նրանց լրացուցիչ տեղափոխություն վտարման գործընթացի ընթացքում:


Այս որակավորումները հասկանալը կենսական նշանակություն ունի ինչպես տանտերերի, այնպես էլ վարձակալների համար: Վարձակալների համար այն որոշում է վարձակալության պայմանագրում նշված որոշակի արտոնությունների կամ պաշտպանությունների ձեր իրավասությունը: Տանտերերի համար այն ապահովում է իրավական պահանջների պահպանումը և վարձակալների նկատմամբ արդար վերաբերմունքը՝ ելնելով նրանց հատուկ հանգամանքներից:


Տեղափոխման վճար


Տեղափոխման այս վճարը հատկապես վերաբերում է Just Cause Eviction-ին:


Առանց մեղքով վտարումների դեպքում Գլենդելի տանտերերը պետք է դրամական օգնություն տրամադրեն տուժած վարձակալներին տեղափոխման համար: Տեղափոխման վճարները էական դրույթ են, որը նախատեսված է դժվար անցումային շրջանում վարձակալներին աջակցելու համար և ապահովելու, որ նրանք կարող են գտնել համապատասխան այլընտրանքային բնակարան: Տեղափոխման վճարները վարձակալներին տալիս են դրամական ռեսուրս՝ օգնելու ծածկել նոր տուն տեղափոխվելու հետ կապված ծախսերը: Տեղափոխման ծախսերը, երաշխիքային ավանդները և վարձակալության հայտի վճարները կարող են արագ աճել՝ զգալի ֆինանսական բեռ դնելով վարձակալների վրա: Տեղափոխման վճարներ առաջարկելով՝ տանտերերը թեթևացնում են ֆինանսական այս լարվածությունը և վարձակալներին տրամադրում են նոր բնակավայր ապահովելու միջոցներ:


Տեղափոխման վճարի հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.


3 անգամ ավելի մեծ, քան ներկայիս վարձակալությունը կամ արդար շուկայական վարձավճարը (FMR) նույն չափի վարձակալության միավորի համար + $2,000


2023-2024 թվականների արդար շուկայական վարձավճարները տարբեր չափերի սենյակների համար հետևյալն են.

Ննջասենյակի չափը

0

1

2

3

4

Արդար շուկայի վարձույթ

1777 դոլար

2006 դոլար

2544 դոլար

3263 դոլար

3600 դոլար


Օրինակներ.


A. Այս տարբերակում վարձակալի վարձավճարը FMR-ից բարձր է:


Եթե տանտերը ցանկանում է վտարել 2 սենյականոց բնակարանում բնակվող վարձակալին առանց վտարման, և վարձավճարը կազմում է $2,800, ապա հաշվարկը կլինի.

(3 x 2800 դոլար) + 2000 դոլար


Իսկ տեղափոխման գումարը կկազմի $10,400


Այն դեպքերում, երբ վարձակալը որակավորված վարձակալ է , տեղափոխման գումարը կկրկնապատկվի նախորդ գումարից, ուստի այն կկազմի $20,800 :


B. Այս տարբերակում վարձակալի վարձավճարը FMR-ից ցածր է:


Եթե տանտերը ցանկանում է վտարել 2 սենյականոց բնակարանում բնակվող վարձակալին առանց վտարման, իսկ վարձավճարը կազմում է $2,300, ապա հաշվարկը կլինի.

(3 x 2544 դոլար) + 2000 դոլար


Իսկ տեղափոխման գումարը հավասար կլինի. 9632 դոլար


Այն դեպքերում, երբ վարձակալը որակավորված վարձակալ է , տեղափոխման գումարը կկրկնապատկվի նախորդ գումարից, ուստի այն կկազմի $19,264 :


Տանտերերը պետք է վճարեն տեղափոխման վճարի առաջին կեսը վտարման մասին ծանուցումից 5 օր հետո, իսկ մնացած մասը՝ ոչ ուշ, քան վարձակալի կողմից տարածքն ազատելուց հետո:


Կարևոր է. Բացի ընդհանուր բացառություններից, որոնք վերաբերում են բոլոր վտարումներին, քանդման կամ հիմնական վերականգնման պատճառով վտարումները լրացուցիչ բացառություն ունեն.


  • Ծանրոցի վրա չորս կամ ավելի փոքր միավոր պարունակող գույքերը ազատված են տեղափոխման վճարներից:


 

Բացառություններ

Թեև «Արդար վտարման արդարադատության պատճառ» օրենքը վերաբերում է վարձակալության ստորաբաժանումների մեծամասնությանը, կան բացառություններ, որոնք պետք է հաշվի առնել, այդ թվում՝


  • Վարձակալության միավորներ, որոնք տեղակայված են երկու կամ ավելի քիչ բնակելի միավոր ունեցող ծանրոցների վրա:

  • Մեկ ընտանիքի տներ

  • Բնակարաններ և քաղաքային տներ

  • Սենյակներ կամ կացարաններ հյուրանոցներում վարձակալված 30 օրից պակաս ժամկետով:

  • Այլ սահմանափակ հանգամանքներ.

Ի հավելումն ընդհանուր բացառությունների, որոնք կիրառվում են բոլոր վտարումների համար, քանդման կամ խոշոր վերականգնման նպատակով վտարումները ունեն լրացուցիչ բացառություն.


  • Ծանրոցի վրա չորս կամ ավելի փոքր միավոր պարունակող գույքերը ազատված են տեղափոխման վճարներից:

Այս կայքում ներկայացված տեղեկատվությունը նախատեսված չէ որպես իրավաբանական խորհրդատվություն: Առաջարկվում է խորհրդակցել փաստաբանի հետ և մանրակրկիտ ուսումնասիրություն կատարել՝ նախքան լիզինգային հարցերի հետ կապված որևէ գործողություն ձեռնարկելը:


Վարձակալության առաջարկների և երկարաձգումների ուղեցույց, նավարկություն տանտերերի և վարձակալների համար



Այս ուղեցույցը նպատակ ունի տրամադրել տանտերերին և վարձակալներին վարձակալության առաջարկների և երկարաձգման վերաբերյալ՝ օգնելով երկու կողմերին հասկանալ իրենց իրավունքներն ու պարտականությունները: Անկախ նրանից, թե դուք տանտեր եք, որը ցանկանում է վարձակալություն առաջարկել, թե վարձակալ, որը քննարկում է վարձակալության առաջարկները կամ երկարաձգումը, այս համապարփակ ակնարկը կօգնի ձեզ արդյունավետորեն նավարկելու գործընթացը և խթանելու փոխշահավետ վարձակալության հարաբերությունները:


Գլենդելում, Կալիֆորնիա, Վարձակալության իրավունքի քաղաքականությունը գործում է վարձակալների իրավունքները պաշտպանելու և վարձակալության պայմանագրերում կայունություն ապահովելու համար: Այս քաղաքականությունը պահանջում է տանտերերից երկարաձգել մեկ տարվա վարձակալության առաջարկը իրենց վարձակալներին:


Հասկանալով վարձակալության իրավունքը


Գլենդելում «Վարձակալության իրավունքի» դրույթները ստեղծվել են՝ լուծելու բնակարանային անորոշ պայմանների և վարձակալության հաճախակի երկարաձգման հետ կապված վարձակալների մտահոգությունները: Պահանջելով տանտերերից մեկ տարի վարձակալություն առաջարկել՝ Քաղաքը նպատակ ունի վարձակալներին տրամադրել ավելի երկարաժամկետ վարձակալության անվտանգություն՝ ապահովելով կայունության և մտքի խաղաղության զգացում:


Ի՞նչ է ենթադրում վարձակալության իրավունքը:


Տանտերերը պարտավոր են նվազագույնը մեկ տարի ժամկետով վարձակալություն առաջարկել երկու կատեգորիայի վարձակալներին՝ հեռանկարային վարձակալներին և ներկայիս վարձակալներին, որոնք կանգնած են վարձավճարների բարձրացման հետ:


ապագա վարձակալներ

Երբ խոսքը վերաբերում է ապագա վարձակալներին, ովքեր ցանկանում են առաջին անգամ վարձակալել միավորը, տանտերերից պահանջվում է նրանց առաջարկել մեկ տարի վարձակալության ժամկետ : Այնուամենայնիվ, վարձակալները ճկունություն ունեն ընտրելու, թե արդյոք նրանք նախընտրում են ամսական պայմանավորվածություն, թե ցանկանում են բանակցել այլ վարձակալության ժամկետի շուրջ, որն ավելի լավ է համապատասխանում իրենց կարիքներին:


Ներկայիս վարձակալներ

Ներկայիս վարձակալները դասակարգվում են երկու խմբի՝ ֆիքսված ժամկետով վարձակալներ և ամսական վարձակալներ: Յուրաքանչյուր կատեգորիա ունի իր հատուկ պահանջները և ժամանակի նկատառումները, որոնց մասին պետք է տեղյակ լինեն և՛ տանտերերը, և՛ վարձակալները:


Ֆիքսված ժամկետով վարձակալություն

Ֆիքսված ժամկետով վարձակալությունը վերաբերում է լիզինգային պայմանավորվածությանը, որտեղ վարձակալը և տանտերը պայմանավորվել են վարձակալության որոշակի տևողության մասին, սովորաբար կանխորոշված ժամանակահատվածի համար, օրինակ՝ մեկ տարի: Այս ընթացքում երկու կողմերն էլ պարտավորվում են վարձակալության պայմանագրում նշված պայմաններով:


Երկարաձգման տարբերակ. Մինչև սկզբնական մեկ տարվա վարձակալության ժամկետի ավարտը, տանտերերը պարտավոր են վարձակալներին առաջարկել վարձակալությունը ևս մեկ տարով երկարաձգելու հնարավորություն: Այս առաջարկը պետք է երկարաձգվի վարձակալության ժամկետի ավարտից առնվազն 60 օր առաջ : Այնուհետև վարձակալները ունեն 30 օր՝ քննարկելու երկարաձգման առաջարկը և տեղեկացված որոշում կայացնելու համար:


Երբ առաջարկը արվում է, վարձակալներն ունեն ընտրություն՝ ընդունելու կամ մերժելու այն՝ ելնելով իրենց հատուկ կարիքներից և հանգամանքներից:


Առաջարկի ընդունում. Եթե վարձակալներն ընդունում են առաջարկը, նրանք մեկ տարվա վարձակալության պայմանագիր են կնքում տանտիրոջ հետ:


Մերժում և հետագա առաջարկներ. Եթե վարձակալը չպատասխանի երկարաձգման մասին ծանուցումից հետո 30 օրվա ընթացքում, առաջարկը համարվում է մերժված: Այն դեպքում, երբ վարձակալը մերժում է նախնական առաջարկը կամ երկարաձգման առաջարկը, վարձակալը շարունակում է վարձակալությունը ամսական հիմունքներով կամ այլ համաձայնեցված ժամկետով:


Ապագա առաջարկներ. Վարձակալության հետագա գրավոր երկարաձգում առաջարկելու պահանջը կգործի մեկ ամբողջ տարի վարձավճարի բարձրացման տարեդարձից հետո: Դրանից հետո տանտերը կարիք չի ունենա կրկին մեկ տարվա վարձակալություն առաջարկելու, քանի դեռ վարձակալը չի խնդրել:


Ամսական

Ամսական վարձակալությունը վերաբերում է լիզինգային պայմանավորվածությանը, որտեղ վարձակալը և տանտերը չունեն վարձակալության նախապես որոշված ավարտի ամսաթիվ: Փոխարենը, վարձակալությունը շարունակվում է ամսական կտրվածքով, մինչև կողմերից որևէ մեկը պատշաճ ծանուցում չտա պայմանագիրը դադարեցնելու համար: Ամսական վարձակալությունն առաջարկում է ճկունություն ինչպես վարձակալների, այնպես էլ տանտերերի համար, քանի որ այն թույլ է տալիս ավելի մեծ ազատություն՝ հարմարեցնելու վարձակալության պայմանները կամ ավարտելու վարձակալությունը համապատասխան ծանուցմամբ:



Երկարաձգման տարբերակ. Վարձակալների համար, ովքեր ամսական կտրվածքով են, և ովքեր նախկինում մերժել են մեկ տարվա վարձակալության առաջարկը, տանտերը պարտավոր է առաջարկել առնվազն 30 օր ծանուցում: Այնուհետև վարձակալները 14 օր ունեն երկարաձգման առաջարկը քննարկելու և տեղեկացված որոշում կայացնելու համար:


Առաջարկի ընդունում. Երբ առաջարկը արվում է, վարձակալներն ունեն ընտրություն՝ ընդունելու կամ մերժելու այն՝ ելնելով իրենց հատուկ կարիքներից և հանգամանքներից: Եթե վարձակալներն ընդունում են առաջարկը, նրանք վարձակալության պայմանագիր են կնքում տանտիրոջ հետ մեկ տարի ժամկետով:


Մերժում և հետագա առաջարկներ. Այն դեպքում, երբ վարձակալը մերժում է նախնական առաջարկը կամ երկարաձգման առաջարկը, վարձակալը շարունակում է վարձակալությունը ամսական հիմունքներով կամ այլ համաձայնեցված ժամկետով: Եթե վարձակալը չպատասխանի երկարաձգման մասին ծանուցումից հետո 14 օրվա ընթացքում, առաջարկը համարվում է մերժված:


Ապագա առաջարկներ. Ապագա գրավոր վարձակալության երկարաձգում առաջարկելու պահանջը կգործի մեկ ամբողջ տարի՝ վարձակալության բարձրացման ամսաթվից հետո: Դրանից հետո տանտերը կարիք չի ունենա կրկին մեկ տարվա վարձակալություն առաջարկելու, քանի դեռ վարձակալը չի խնդրել:


Տանտերերը պետք է վարձակալներին ծանուցեն իրենց տեղափոխման իրավունքների մասին: Այս պահանջին համապատասխանելը էական է, քանի որ պատշաճ ծանուցում չտրամադրելը հանգեցնում է նրան, որ ապագա վարձավճարը անվավեր է դառնում:


Նկատելով պահանջները


Երբ խոսքը վերաբերում է Վարձակալության իրավունքի դրույթին, պահանջները նկատելը վճռորոշ դեր է խաղում ապահովելու համար, որ վարձակալները պատշաճ տեղեկացված լինեն և հնարավորություն ունենան օգտվելու իրենց իրավունքներից:


Ապահովելու համար, որ վարձակալներին պատշաճ կերպով առաջարկվում է մեկ տարվա վարձակալության տարբերակը, տանտերերը պետք է պահպանեն որոշակի պահանջներ և գրավոր առաջարկ ներկայացնեն.


  • Առաջարկը պետք է ներառվի նույն ծանուցման մեջ որպես վարձավճարի բարձրացում .

  • Պետք է հստակ ասվի, որ տրվում է մեկ տարվա վարձակալության առաջարկ.

  • Առաջարկն ինքնին պետք է ներկայացվի գրավոր և պետք է պարունակի բոլոր անհրաժեշտ մանրամասները, ներառյալ վարձակալության ամսական դրույքաչափը, որը գանձվելու է վարձակալության ողջ տևողության համար:

Սա ապահովում է թափանցիկություն և պարզություն ինչպես տանտերերի, այնպես էլ վարձակալների համար՝ թույլ տալով նրանց տեղեկացված որոշումներ կայացնել վարձակալության ժամկետի և դրա հետ կապված ծախսերի վերաբերյալ:

 

Վարձակալության 7% բարձրացում


Կարևոր է նշել, որ վարձավճարների բոլոր բարձրացումները կարող են առաջացնել տեղափոխման աջակցության առաջարկների պահանջը, եթե դրանք գերազանցեն 7% շեմը:


Եթե առաջարկվող վարձավճարի բարձրացումը գերազանցում է 7%-ը տասներկու ամսվա ընթացքում, վարձակալները հնարավորություն ունեն ուսումնասիրելու տեղափոխության օգնությունը՝ պաշտպանելով նրանց ֆինանսական կայունությունը: Եթե տանտերը չի օգտագործում որևէ չօգտագործված բանկային գումար, նա պետք է նաև առաջարկ ներկայացնի տեղափոխման համար օգնություն, եթե գույքը ազատված չէ նման պահանջներից:


Տեղափոխման աջակցության մասին լրացուցիչ տեղեկությունների համար վարձավճարը բարձրանում է 7%-ից ավելի, խնդրում ենք կարդալ Վարձակալության վրա հիմնված դադարեցում. Տեղափոխման աջակցության ուղեցույց:


 

Բացառություններ


Թեև կանոնադրության Վարձակալության իրավունքի դրույթները վերաբերում են վարձակալության ստորաբաժանումների մեծամասնությանը, կան բացառություններ, որոնց մասին պետք է տեղյակ լինել, այդ թվում՝


  • Վարձակալության միավորներ, որոնք տեղակայված են չորս կամ ավելի քիչ բնակելի միավորներով ծանրոցների վրա:

  • Միայնակ ընտանիքի տներ

  • Համատիրություններ և քաղաքային տներ

  • Սենյակներ կամ կացարաններ հյուրանոցներում վարձակալված 30 օրից պակաս ժամկետով:

  • Այլ սահմանափակ հանգամանքներ.

Այս կայքում ներկայացված տեղեկատվությունը նախատեսված չէ որպես իրավաբանական խորհրդատվություն: Խորհուրդ է տրվում խորհրդակցել փաստաբանի հետ և կատարել մանրակրկիտ հետազոտություն՝ վարձակալության հետ կապված որևէ գործողություն կատարելուց առաջ:


Վարձավճարի բարձրացման Տեղափոխման Աջակցությունը կիրառվում է, երբ վարձավճարն աճել է ավելի քան 7%-ով:



Վերաբնակեցման օգնությունը վճռորոշ դեր է խաղում վարձակալների բարեկեցության և ֆինանսական կայունության ապահովման գործում, որոնք բախվում են վարձավճարների զգալի բարձրացմանը: Ե՛վ վարձակալները, և՛ տանտերերը պետք է տեղյակ լինեն վերաբնակեցման օգնության հետ կապված իրավունքների և պարտականությունների մասին: Այս ուղեցույցը տրամադրում է արժեքավոր տեղեկատվություն և ռեսուրսներ, որոնք կօգնեն արդյունավետ նավարկելու գործընթացը:


Հասկանալով տեղափոխման օգնությունը


Տեղափոխման օգնությունը վերաբերում է ֆինանսական աջակցությանը, որը տրամադրվում է վարձակալներին, ովքեր պետք է տեղափոխվեն իրենց ներկայիս վարձակալական միավորից՝ վարձավճարների էական բարձրացման պատճառով: Աջակցությունը նախատեսված է վարձակալներին օգնելու համար մեղմելու տեղափոխության հետ կապված ֆինանսական բեռը, ներառյալ՝ նոր բնակավայր գտնելու, տեղափոխման ծախսերը և հնարավոր ժամանակավոր կեցության կազմակերպման հետ կապված ծախսերը:


Ե՞րբ պետք է ծանուցվի տեղափոխման մասին օգնություն:

Տեղափոխման օգնությունը կիրառվում է, երբ վարձակալը որոշում է հեռանալ միավորից՝ ի պատասխան վարձավճարի բարձրացման, որը գերազանցում է նախորդ 12 ամիսների ընթացքում ցանկացած պահի հավաքագրված վարձավճարի 7%-ը : Տեղափոխման օգնության չափը կախված է ստորև բացատրված մի քանի գործոններից:


Տանտերերը, ովքեր բարձրացնում են վարձավճարը 7%-ից ավելի, պետք է տրամադրեն «տեղափոխման օգնության ծանուցում» , որը կարելի է ներբեռնել այստեղ.



Notice of Relocation Assistance
.pdf
Download PDF • 77KB

Տանտերերի համար, ովքեր «բանկային» են արել չօգտագործված վարձավճարների բարձրացումները, տեղափոխման աջակցության պահանջը կարող է անհրաժեշտ չլինել: Շարունակեք կարդալ՝ բանկային գործունեության մասին ավելին իմանալու համար:


Տեղափոխման հարցում


Երբ տանտերը տեղափոխության առաջարկ է անում, վարձակալները 14 օր ունեն վարձավճարի բարձրացման ծանուցումը ստանալուց հետո՝ օգնության համար դիմելու համար: Եթե վարձակալները ունեն մեկ տարվա վարձակալություն , ապա վարձավճարի բարձրացման ծանուցումը ստանալուց հետո նրանք ունեն 30 օր ՝ դիմելու օգնության համար:


Բանկային գործ


Բանկային գործունեությունը, այս համատեքստում, վերաբերում է այն պրակտիկային, երբ տանտերերը նախընտրում են չկիրառել վարձավճարների թույլատրելի բարձրացումը տվյալ տարվա ընթացքում: Փոխարենը նրանք պահպանում են չօգտագործված մասը և կիրառում այն ապագա վարձավճարների բարձրացման համար: Այս բանկային դրույթը թույլ է տալիս տանտերերին հետաձգել կամ կուտակել չօգտագործված վարձավճարների ավելացումները ապագա օգտագործման համար:


Տվյալ տարում տանտերերը կարող են ընտրել վարձավճարը մինչև 7%-ով բարձրացնել՝ առանց տեղափոխման օգնության ակտիվացման: Եթե տանտերը որոշում է բարձրացնել վարձավճարը 7%-ից պակաս ցանկացած տոկոսով, գումարի մնացած մասը «խնայվում» է կամ կուտակվում է հետագա օգտագործման համար։


Կարևոր է հասկանալ, որ ավանդադրված գումարը չի կարող գերազանցել 21%-ը , և որ սեփականատերերը սահմանափակված են նախորդ երեք տարիների ընթացքում բանկ կուտակելով : Օրինակ, եթե տանտերը ցանկանում է բարձրացնել վարձավճարը 2024 թվականին, նա չի կարող օգտագործել մինչև 2021 թվականը ավանդադրված որևէ գումար: Նա կարող է օգտագործել միայն նախորդ երեք տարիների գումարները մինչև 2023, 2022 և 2021 թվականները:


Բացի այդ, կան սահմանափակումներ ավանդադրված գումարի չափի վերաբերյալ, որը սեփականատերը կարող է օգտագործել ցանկացած պահի: Տանտերերը սահմանափակվում են օգտագործելու ավանդի գումարի առավելագույնը 15%-ը մեկ վարձավճարի բարձրացման դեպքում : Սա ապահովում է, որ կուտակված աճը ժամանակի ընթացքում օգտագործվում է աստիճանաբար, այլ ոչ թե միանգամից:


**Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ տանտերերը սահմանափակվում են AB 1482-ով սահմանված CAP-ի չափով: AB 1482-ը սահմանում է վարձավճարների վերահսկման միջոցներ չազատված գույքի նկատմամբ՝ թույլ չտալով նրանց վարձավճարների բարձրացումը սահմանված սահմաններից դուրս: Հետևաբար, նույնիսկ եթե տանտերը գումարներ է ներդրել, նրանք դեռ ենթակա են AB 1482-ով սահմանված CAP-ի վարձավճարի բարձրացմանը: 2023 թվականի օգոստոսի դրությամբ, AB 1482-ով սահմանված CAP-ի վարձավճարի բարձրացումը կազմում է 8,8%: **


Տանտերերը չեն կարող գերազանցել այս սահմանաչափը վարձավճարների բարձրացում իրականացնելիս՝ անկախ նրանց կողմից կուտակված բանկային գումարներից: AB 1482-ի և դրա հետևանքների մասին ավելի մանրամասն տեղեկությունների համար խորհուրդ ենք տալիս ծանոթանալ «Հասկանալով AB 1482» ռեսուրսին:


Վերջապես, ցանկացած չօգտագործված բանկ կփոխանցվի մի սեփականատիրոջից մյուսին: Սա նշանակում է, որ երբ սեփականատերը փոխվի, ցանկացած չօգտագործված ավանդադրված գումար կփոխանցվի նոր սեփականատիրոջը:


Ստորև բերված է մի օրինակ, երբ տեղափոխման համար օգնություն ՉԻ ՊԱՀԱՆՋՎՈՒՄ:


ՕՐԻՆԱԿ. Տեղափոխման օգնության առաջարկը պարտադիր չէ


2021:


Տանտերը որոշում է վարձավճարը բարձրացնել 3%-ով։ Քանի որ այս աճը ցածր է 7% շեմից, որը խթանում է տեղափոխման օգնությունը, տանտերը պարտավոր չէ վարձակալին տրամադրել «վերաբնակեցման օգնության ծանուցում»: Այնուամենայնիվ, սեփականատերը հնարավորություն ունի «փրկել» մնացած չօգտագործված աճը, որն այս դեպքում կազմում է 4%:


Վարձավճարի բարձրացում՝ 3%

Ավանդի գումարը՝ 4%


2022:


Տանտերը նախատեսում է նորից բարձրացնել վարձավճարը և հասկանում է, որ բանկում առկա է 4%: Այս կուտակված գումարով տանտերը կարող է պոտենցիալ վարձավճարը բարձրացնել մինչև 11%-ով՝ առանց տեղափոխման օգնությունն ակտիվացնելու: Այնուամենայնիվ, կարևոր է հաշվի առնել նահանգային AB 1482 օրենքով սահմանված վարձավճարի շեմը: 2022 թվականին վարձավճարի շեմը սահմանվել է 10%: Հետեւաբար, տանտերը կարող է միայն բարձրացնել վարձավճարը մինչեւ առավելագույնը 10%:


Սեփականատիրոջից չի պահանջվում «տեղափոխման աջակցության ծանուցում», քանի որ նա օգտագործել է 2021 թվականի «կուտակված» գումարը։

Ավանդի գումարը՝ 1%


Ստորև բերված է մի օրինակ, երբ տեղափոխման համար օգնություն է պահանջվում:



ՕՐԻՆԱԿ. Պահանջվում է տեղափոխման աջակցության առաջարկ


2022:


Տանտերը որոշում է վարձավճարը բարձրացնել 10%-ով։ Քանի որ այս աճը գերազանցում է 7% շեմը, որը խթանում է տեղափոխման օգնությունը, տանտերը պետք է վարձակալին տրամադրի «վերաբնակեցման օգնության ծանուցում»: AB 1482 վարձակալության CAP-ը 10% է, ուստի սեփականատերը գտնվում է իր սահմաններում:


Վարձակալն ունի տեղափոխման օգնություն խնդրելու կամ վարձավճարի բարձրացումը ընդունելու տարբերակ: Մեր օրինակում վարձակալը որոշում է ընդունել վարձավճարի բարձրացումը։


Վարձակալության բարձրացում՝ 10%

Ավանդի գումարը՝ 0%


2023:


Տանտերը նախատեսում է նորից բարձրացնել վարձավճարը։ Տանտերը «հաշվեգրված» ավելացումներ չունի. AB 1482 վարձակալության CAP-ը կազմում է 8,8%: Վարձատուն ընտրում է ավելացնել 8.8%:


Տանտերը պետք է առաջարկի «տեղափոխման աջակցության ծանուցում», քանի որ նրանք բարձրացրել են վարձավճարը 7%-ից ավելի և չունեն «հաշվեգրված» գումար։


Կարևոր է, որ և՛ տանտերերը, և՛ վարձակալները տեղյակ լինեն բանկային դրույթի մասին: Տանտերերը պետք է ուշադիր հետևեն և կառավարեն հաշվեգրված վարձավճարների ավելացումները՝ ապահովելով համապատասխանությունը գործող կանոնակարգերին: Մյուս կողմից, վարձակալները պետք է հասկանան բանկային գործունեության հետևանքները տեղափոխման աջակցության իրենց իրավասության վրա:


Որակավորված վարձակալ


Հասկանալով «որակավորված վարձակալը»


Վարձակալության իրավունքների ծրագրի կանոնները վարելիս կարևոր է հասկանալ «որակավորված վարձակալ» հասկացությունը: Այս տերմինը ներառում է հատուկ չափանիշներ, որոնք վարձակալները պետք է համապատասխանեն՝ Վարձակալության իրավունքների ծրագրի համատեքստում որակավորված համարվելու համար: Դիտարկենք վարձակալին «որակավորված վարձակալ» դասակարգելու չափանիշները:


Որակավորված վարձակալը կարող է դասակարգվել երկու կատեգորիայի. ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ , ով 70 տարեկան է կամ ավելի բարձր, հաշմանդամ կամ հաշմանդամ կամ դպրոցահասակ երեխա; կամ շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ:


Ա. Ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ.


Ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալը սահմանվում է որպես տնային տնտեսություն, որի եկամուտը չի գերազանցում ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների որակավորման սահմանները, ինչպես սահմանված և պարբերաբար թարմացվում է 1937 թվականի Միացյալ Նահանգների Բնակարանային ակտի 8-րդ հոդվածի համաձայն կամ այլ կերպ սահմանված է Կալիֆորնիայում Առողջության և անվտանգության օրենսգիրք. Բաժին 50079.


Բացի այդ, վարձակալի ընտանիքի անդամը նույնպես պետք է համապատասխանի հետևյալ չափանիշներից մեկին.


(i) 70 տարեկան կամ ավելի բարձր տարիք. կամ


(ii) Հաշմանդամ կամ Հաշմանդամ. կամ


(iii) Դպրոցական տարիքի երեխայի հիմնական բնակության վայրը. Սա կիրառվում է, երբ վարձակալական միավորը ծառայում է որպես դպրոցահասակ երեխայի հիմնական բնակության վայր, ով ընդգրկված է դպրոցում այն հանրակրթական շրջանի դպրոցում, որին հատկացված է վարձակալական միավորը: Բացի այդ, եթե դադարեցման ծանուցումը պահանջում է, որ վարձակալության միավորն ազատվի ընթացիկ ուսումնական շրջանի ընթացքում:


Բ. Շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալ.


Շատ ցածր եկամուտ ունեցող վարձակալը սահմանվում է որպես տնային տնտեսություն, որի եկամուտը չի գերազանցում ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների որակավորման սահմանները, ինչպես սահմանված և պարբերաբար թարմացվում է 1937 թվականի Միացյալ Նահանգների Բնակարանային ակտի 8-րդ բաժնի համաձայն կամ ինչպես սահմանված է Կալիֆորնիայի Առողջապահություն և Անվտանգություն. Կոդի բաժին 50079.5.


Առավելությունները որակավորված վարձակալների համար


Եթե վարձակալը դասակարգվում է որպես որակավորված վարձակալ, ապա նրանք իրավունք ունեն օգտվելու երկու արտոնություններից: Նախ, տանտերը չի կարող օգտագործել տանտիրոջ կամ ընտանիքի վտարումը որպես որակյալ վարձակալին վտարելու հիմք, եթե չկա որևէ այլ համադրելի միավոր: Երկրորդ, վերաբնակեցման ցանկացած պահանջվող վճարը կրկնապատկվում է որակավորված վարձակալների համար ՝ ապահովելով նրանց լրացուցիչ տեղափոխություն վտարման գործընթացի ընթացքում:


Այս որակավորումները հասկանալը կենսական նշանակություն ունի ինչպես տանտերերի, այնպես էլ վարձակալների համար: Վարձակալների համար այն որոշում է վարձակալության պայմանագրում նշված որոշակի արտոնությունների կամ պաշտպանության համար ձեր իրավասությունը: Տանտերերի համար այն ապահովում է իրավական պահանջների պահպանումը և վարձակալների նկատմամբ արդար վերաբերմունքը՝ ելնելով նրանց հատուկ հանգամանքներից:


Տեղափոխման աջակցության հաշվարկ


Տեղափոխման օգնության բանաձևը հետևյալն է.


Տեղափոխման հաշվարկ = 3 x Առաջարկվող վարձավճար


Առաջարկվող վարձավճարը հավասար է տանտիրոջ առաջարկած վարձավճարի ավելացմանը:


Որակավորված վարձակալի համար այդ բանաձևը կրկնակի է (3 x Առաջարկվող վարձույթ) x 2.


Օրինակ:


Եթե տանտերը բարձրացնում է վարձավճարը 7%-ից ավելի, ասենք 2000-ից 2200 դոլարի: 10% աճ. Եթե բանկային գործունեությունը չի կիրառվում, վարձակալն ունի տեղափոխություն կամ տեղափոխություն պահանջելու տարբերակ: Տեղափոխումը կհաշվարկվի 3 x 2200 դոլար: Ինչի պատճառով տեղափոխումը կարժենա 6600 դոլար:


Որակավորված վարձակալի համար հաշվարկը կլինի (3 x 2200 ԱՄՆ դոլար) x 2: Որակյալ վարձակալի համար տեղափոխման գումարը կկազմի 13200 ԱՄՆ դոլար:


Ծանուցում և համապատասխանություն


Վերաբնակեցման իրավունքների պատշաճ ծանուցումը չկատարելու դեպքում վարձավճարների հետագա բարձրացումներն անվավեր կդարձնեն: Տանտերերը, ովքեր կընտրեն 12 ամսվա ընթացքում ավելի քան 7%-ով բարձրացնել վարձավճարները, պետք է վարձակալի կողմից ուղարկեն «տեղափոխման օգնության մասին ծանուցումը » : Այս ծանուցումը պետք է ուղեկցվի և ուղարկվի վարձավճարի բարձրացման նույն ձևով: Գույքի սեփականատերերը կարող են օգտագործել ծանուցման ձևանմուշը, որը տրված է թիվ 9.30.035 (J) որոշման բաժնում: 5922. Որը կարելի է գտնել այստեղ :


Եթե վարձակալը օգնություն է խնդրում տեղափոխման հարցում, ապա տանտերերը պետք է տրամադրեն վճարման ենթակա գումարի առաջին կեսը հարցումը կատարելուց 5 օր հետո, իսկ երկրորդ կեսը ոչ ուշ, քան վարձակալի կողմից տարածքն ազատելու պահից 5 օր հետո:

 

Բացառություններ

Թեև Տեղափոխման Աջակցության կարգադրությունը վերաբերում է վարձակալության ստորաբաժանումների մեծամասնությանը, կան բացառություններ, որոնք պետք է հաշվի առնել, այդ թվում՝


  • Վարձակալության միավորներ, որոնք տեղակայված են երկու կամ ավելի քիչ բնակելի միավոր ունեցող ծանրոցների վրա:

  • Մեկ ընտանիքի տներ

  • Բնակարաններ և քաղաքային տներ

  • Սենյակներ կամ կացարաններ հյուրանոցներում վարձակալված 30 օրից պակաս ժամկետով:

  • 1995 թվականից հետո գործող Բնակելիության վկայականով գույք

  • Այլ սահմանափակ հանգամանքներ.

Այս կայքում ներկայացված տեղեկատվությունը նախատեսված չէ որպես իրավաբանական խորհրդատվություն: Առաջարկվում է խորհրդակցել փաստաբանի հետ և մանրակրկիտ ուսումնասիրություն կատարել՝ նախքան լիզինգային հարցերի հետ կապված որևէ գործողություն ձեռնարկելը:


bottom of page