Tanto para los inquilinos como para los propietarios, es importante conocer sus derechos y responsabilidades en lo que respecta al desalojo. Las ordenanzas de desalojo por causa justa desempeñan un papel vital en la protección de los inquilinos al establecer pautas para rescindir el arrendamiento y prevenir acciones de represalia contra los inquilinos que ejercen sus derechos. Estas ordenanzas establecen requisitos para la terminación del arrendamiento, asegurando que los propietarios tengan una razón válida para el desalojo y prohibiendo represalias contra los inquilinos que ejercen sus derechos designados.
La implementación de ordenanzas de desalojo por causa justa en Glendale surge de un esfuerzo colectivo para proteger a los inquilinos de desalojos arbitrarios y garantizar un mercado de alquiler justo y estable. Las ordenanzas se introdujeron por primera vez en 2001 como respuesta a las preocupaciones sobre el aumento de los precios de los alquileres, la protección inadecuada de los inquilinos y la necesidad de lograr un equilibrio entre los derechos de los propietarios y los inquilinos.
En esta guía, profundizaremos en el desalojo por causa justa en Glendale, centrándonos específicamente en las razones por las que un propietario puede desalojar, la asistencia de reubicación brindada a los inquilinos y las exenciones a estas ordenanzas.
las Doce Razones Legales para los Desalojos
La ordenanza de Causa Justa para el Desalojo proporciona pautas claras para que los propietarios inicien procedimientos de desalojo. Distingue entre desalojos sin culpa y con culpa , lo que garantiza que los inquilinos estén protegidos y que el desalojo se justifique en función de circunstancias específicas.
Desalojos por culpa: Los desalojos por culpa ocurren cuando los inquilinos son responsables de violar los términos de su contrato de arrendamiento o de tener un comportamiento que viola los acuerdos de alquiler. Las siguientes situaciones pueden dar lugar a un desalojo:
1. Falta de pago del alquiler: si los inquilinos no pagan el alquiler según lo acordado, los propietarios pueden iniciar un proceso de desalojo.
2. Violación del contrato de arrendamiento: si los inquilinos violan los términos de su contrato de arrendamiento o alquiler y no rectifican el problema después de recibir una notificación legal.
3. Molestias: Los inquilinos que creen molestias o perturben la comodidad y seguridad de otros residentes pueden enfrentar el desalojo.
4. Actividades ilegales: si los inquilinos participan en actividades ilegales dentro de un radio de 1,000 pies de la propiedad o permiten dichas actividades en las instalaciones.
5. Subarrendamiento no autorizado: Si el inquilino permite que un subarrendatario que no ha sido aprobado por el propietario resida en la unidad de alquiler.
6. Denegación de acceso: Cuando los inquilinos niegan al propietario acceso razonable a la unidad de alquiler para realizar las reparaciones necesarias, inspecciones o mostrar la unidad a posibles compradores o acreedores hipotecarios.
7. Fumar en Áreas Prohibidas: Si los inquilinos fuman en la unidad de alquiler o en áreas comunes donde está prohibido fumar.
Desalojos sin culpa: Los desalojos sin culpa se producen cuando no es culpa del inquilino y no han desencadenado ningún evento adverso. Los arrendadores podrán iniciar un procedimiento de desalojo por los siguientes motivos:
1. Demolición o Rehabilitación Mayor: Si el propietario tiene la intención de demoler la unidad de alquiler o realizar una rehabilitación significativa que haga que la unidad sea inhabitable por más de 45 días, se puede iniciar el desalojo.
Requisitos para desalojos por demolición o rehabilitación mayor: obtenga más información
En los casos en que el desalojo sea necesario debido a la demolición o rehabilitación importante de la unidad de alquiler, los propietarios deben cumplir con pautas adicionales y proporcionar documentación específica junto con el aviso de desalojo. Es importante tener en cuenta los siguientes requisitos:
Costo de la Obra: El costo total de la obra de demolición o rehabilitación mayor debe ascender al menos a 8 veces el mayor del monto de la renta mensual o la Renta Justa de Mercado (FMR) multiplicado por el número de unidades sometidas a dicho trabajo.
Remodelación sustancial: la rehabilitación debe considerarse "sustancial", es decir, reemplazo o modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico, o la reducción de materiales peligrosos, incluida pintura, moho o asbesto a base de plomo. Las mejoras cosméticas por sí solas, incluidos pisos, reemplazo de encimeras, pintura, decoración y reparaciones menores, u otros trabajos que se puedan realizar de manera segura sin desocupar la unidad, no califican como una remodelación sustancial.
Período inhabitable: Los trabajos de construcción o renovación planificados deben dejar la unidad inhabitable por un período mínimo de 45 días.
Presentación de permisos: Los propietarios que realicen demoliciones o rehabilitaciones importantes deben entregar los permisos necesarios a los inquilinos afectados por el desalojo. Estos permisos pueden incluir el permiso para demoler la unidad o el permiso para mejoras de capital.
Estimaciones y cronograma de construcción: junto con los permisos, los propietarios también deben proporcionar estimaciones de construcción y un cronograma claro que describa el cronograma para realizar el trabajo.
2. Ocupación del propietario/familia o administrador residente: Los propietarios tienen derecho a recuperar la posesión para ellos mismos, sus familiares inmediatos o administradores residentes. Un propietario no puede utilizar este motivo como motivo para desalojar a un inquilino calificado , a menos que no haya otra unidad comparable disponible.
Requisitos para la ocupación por propietario/familia o administrador residente - Obtenga más información
A continuación se presenta un desglose de los derechos y procedimientos del propietario para recuperar la posesión:
1. Ocupación del administrador residente:
Los propietarios pueden solicitar la posesión de una unidad de alquiler para acomodar a un administrador residente, siempre que no haya una unidad vacante alternativa disponible para este propósito. Sin embargo, si un edificio ya tiene un administrador residente, el propietario solo puede desalojarlo para reemplazarlo con un nuevo administrador.
2. Propietario u Ocupación Familiar Elegible:
Los propietarios tienen derecho a recuperar la posesión para uso personal o para el uso de miembros específicos de la familia, incluidos cónyuges, abuelos, hermanos, suegros e hijos. Sin embargo, este derecho sólo puede ejercerse una vez por cada individuo elegible en cada complejo de alquiler propiedad del propietario.
3. Requisitos del inquilino:
En ciertos casos, es posible que los propietarios necesiten recuperar la posesión para acomodar a los inquilinos que requieren acuerdos de ocupación junto con admisión, gestión de casos o asesoramiento como parte de su arrendamiento.
Requisitos de residencia para el ocupante de reemplazo:
3. Retiro Permanente del Mercado de la Vivienda: En los casos en que la unidad de alquiler sea retirada permanentemente del mercado de la vivienda, se puede iniciar el desalojo. Esto podría suceder debido a razones tales como la conversión de la propiedad para uso no residencial u otras circunstancias que resulten en que la unidad ya no esté disponible para alquiler.
4. Cumplimiento de órdenes gubernamentales: si una agencia gubernamental emite una orden para desalojar las instalaciones, el propietario puede desalojar a los inquilinos para cumplir con dicha orden.
5. Acuerdos contractuales con entidades gubernamentales: los propietarios pueden intentar recuperar la posesión de la unidad de alquiler si los inquilinos no cumplen con los acuerdos contractuales relacionados con las calificaciones de los inquilinos. Estos acuerdos incluyen requisitos o condiciones específicas que se espera que los inquilinos cumplan durante todo el arrendamiento, con entidades gubernamentales donde el inquilino ya no está calificado.
Incluso con los motivos de desalojo especificados, los propietarios deben seguir procedimientos específicos y proporcionar la documentación adecuada para iniciar el proceso de desalojo. Las siguientes secciones cubren los requisitos necesarios.
Requisitos de notificación
Independientemente de los motivos del desalojo, los propietarios deben cumplir con procedimientos específicos y cumplir con los requisitos de documentación al iniciar el proceso de desalojo.
Los requisitos de notificación varían dependiendo de si el desalojo se clasifica como Con Culpa o Sin Culpa:
Desalojos por culpa: si el desalojo se debe a la violación o incumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento por parte de un inquilino, se considera un desalojo por culpa. En tales casos, los propietarios pueden entregar un aviso de 3 días al inquilino, indicando claramente el motivo del desalojo. Este aviso proporciona una explicación concisa de la infracción específica que dio lugar al proceso de desalojo.
Desalojos sin culpa: Cuando el desalojo se clasifica como sin culpa, significa que no se atribuye a ninguna irregularidad por parte del inquilino. En cambio, puede deberse a razones tales como la intención del propietario de recuperar la propiedad para uso personal o una decisión de retirar permanentemente la unidad de alquiler del mercado inmobiliario. En los desalojos sin culpa, los propietarios deben proporcionar a los inquilinos un período de aviso de 30 o 60 días , según la duración de su arrendamiento:
a) Si el inquilino ha vivido en la unidad menos de un año , el propietario deberá avisar con 30 días de antelación.
b) Para inquilinos que hayan residido en la unidad por más de un año , se requiere un aviso de 60 días .
Para obtener más información sobre los períodos de aviso y el tipo de aviso a utilizar, visite:
La información proporcionada en este sitio web no pretende ser asesoramiento legal. Se recomienda consultar a un abogado y realizar una investigación exhaustiva antes de tomar cualquier medida relacionada con asuntos de arrendamiento.
Inquilino calificado
Comprender el "inquilino calificado"
Al navegar por las reglas del Programa de derechos de alquiler, es fundamental comprender el concepto de "inquilino calificado". Este término abarca criterios específicos que los inquilinos deben cumplir para ser considerados calificados dentro del contexto del Programa de Derechos de Alquiler. Analicemos los criterios para clasificar a un inquilino como "inquilino calificado".
Un inquilino calificado se puede clasificar en dos categorías: un inquilino de bajos ingresos que tiene 70 años o más, discapacitado o discapacitado, o un niño en edad escolar; o un inquilino de muy bajos ingresos.
A. Inquilino de bajos ingresos:
Un inquilino de bajos ingresos se define como un hogar cuyos ingresos no exceden los límites de calificación para familias de bajos ingresos, según lo establecido y actualizado periódicamente de conformidad con la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 o como se define en el Código de Salud y Seguridad de California. Sección 50079.
Además, el miembro del hogar del inquilino también debe cumplir uno de los siguientes criterios:
(i) 70 años de edad o más; o
(ii) Discapacitado o Discapacitado: Definido en el Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 423 o Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California; o
(iii) Residencia principal de un niño en edad escolar: Esto se aplica cuando la unidad de alquiler sirve como residencia principal de un niño en edad escolar matriculado en una escuela dentro del distrito escolar público al que está asignada la unidad de alquiler. Además, si el aviso de terminación requiere que la unidad de alquiler quede desocupada durante el período escolar actual.
B. Inquilino de muy bajos ingresos:
Un inquilino de muy bajos ingresos se define como un hogar cuyos ingresos no exceden los límites de calificación para familias de bajos ingresos, según lo establecido y actualizado periódicamente de conformidad con la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 o como se define en Salud y Seguridad de California. Sección del Código 50079.5.
Beneficios para inquilinos calificados
Si un inquilino está clasificado como inquilino calificado, tiene derecho a dos beneficios. En primer lugar, un propietario no puede utilizar los desalojos por mudanza del propietario o de una familia como motivo para desalojar a un inquilino calificado, a menos que no haya otra unidad comparable disponible. En segundo lugar, cualquier tarifa de reubicación requerida se duplica para los inquilinos calificados , brindándoles una reubicación adicional durante el proceso de desalojo.
Comprender estas calificaciones es vital tanto para los propietarios como para los inquilinos. Para los inquilinos, determina su elegibilidad para ciertos beneficios o protecciones descritas en el contrato de alquiler. Para los propietarios, garantiza el cumplimiento de los requisitos legales y un trato justo a los inquilinos en función de sus circunstancias específicas.
TARIFA de reubicación
Esta tarifa de reubicación aplica específicamente el Desalojo por Causa Justa.
En los casos de desalojos sin culpa , los propietarios de Glendale deben brindar asistencia monetaria para la reubicación a los inquilinos afectados. Las tarifas de reubicación son una disposición esencial destinada a apoyar a los inquilinos durante un período de transición difícil y garantizar que puedan encontrar una vivienda alternativa adecuada. Las tarifas de reubicación brindan a los inquilinos un recurso monetario para ayudar a cubrir los costos asociados con la mudanza a una nueva casa. Los gastos de mudanza, los depósitos de seguridad y las tarifas de solicitud de alquiler pueden acumularse rápidamente, lo que supone una carga financiera importante para los inquilinos. Al ofrecer tarifas de reubicación, los propietarios alivian esta tensión financiera y brindan a los inquilinos los medios para asegurar una nueva residencia.
La fórmula para calcular la tarifa de reubicación es la siguiente:
3 x el monto mayor del alquiler actual o el alquiler justo de mercado (FMR) para una unidad de alquiler de tamaño similar + $2,000
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Alquiler justo de mercado | | | | | |
R. En esta opción, el alquiler del inquilino está por encima del FMR.
Si un propietario quiere desalojar a un inquilino que residía en una vivienda de 2 habitaciones para un desalojo sin culpa y el alquiler es de $2,800, entonces el cálculo sería:
Y el monto de la reubicación sería igual a: $10,400
En los casos en que el inquilino sea un inquilino calificado , el monto de reubicación se duplicaría del monto anterior, por lo que sería igual a: $20,800
B. En esta opción, el alquiler del inquilino está por debajo del FMR.
Si un propietario quiere desalojar a un inquilino que residía en una vivienda de 2 habitaciones para un desalojo sin culpa y el alquiler es de $2,300, entonces el cálculo sería:
Y el monto de la reubicación sería igual a: $9,803
En los casos en que el inquilino sea un inquilino calificado , el monto de reubicación se duplicaría del monto anterior, por lo que sería igual a: $19,606
Los propietarios deben pagar la primera mitad de la tarifa de reubicación 5 días después de la notificación de desalojo y el resto a más tardar 5 días después de que el inquilino desocupe la vivienda.
Importante: Además de las exenciones generales que se aplican a todos los desalojos, los desalojos por demolición o rehabilitación mayor tienen una exención adicional:
Exenciones
Si bien la ordenanza de Causa Justa para el Desalojo se aplica a la mayoría de las unidades de alquiler, existen exenciones a tener en cuenta, que incluyen:
Unidades de alquiler ubicadas en parcelas con dos o menos unidades de vivienda.
Viviendas unifamiliares
Condominios y casas adosadas
Habitaciones o alojamiento en hoteles alquilados por menos de 30 días.
Otras circunstancias limitadas.
Además de las exenciones generales que se aplican a todos los desalojos, los desalojos por demolición o rehabilitación mayor tienen una exención adicional:
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